Jelentős változásokat hozott az idei évben a hazai ingatlanpiacon az elszabadult infláció, a hitelkamatok tempós növekedése és a rezsicsökkentés kivezetése. Bár az év elején még hatalmas volt a pörgés és az árak is nagyot ugrottak, az ősz kezdete óta egyre kevesebb lakás cserél gazdát, a vevők kivárnak, az árak pedig stagnálnak. Az idei év várhatóan 20 százalékkal kevesebb, mintegy 130 ezer adásvétellel zárul majd.
Hogy jövőre mi lesz, arra nehéz pontos előrejelzést adni, de az biztos, hogy a 2023-as év más lesz az ingatlanpiacon, mint amit az elmúlt 8 évben megszoktunk – fogalmazott érdeklődésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Korábban csak az volt kérdés, mennyivel nőnek még az árak, most már az is, merre mozdulnak? Miután jövőre az ideinél várhatóan 10-15 százalékkal kevesebb adásvételre kerülhet sor, nem valószínű a további drágulás. Sőt, most a legnagyobb az elmúlt nyolc évben annak az esélye, hogy az árak elindulnak lefelé - vélekedett.
Emlékeztetett: az idei már egy átmeneti év volt. Az év elején, amikor az infláció növekedése érezhetővé vált, a befektetők az ingatlanpiacra menekültek. Sokan látták, hogy a hitelkamatok egyre emelkednek, így gyorsan léptek. A koronavírus-járvány miatt a költözést későbbre halasztók is keresték a lakásokat, és elérhető volt még a kamatmentes jegybanki zöld hitel is. Mindez együtt jelentősen pörgette az év elején az adásvételeket, és az árakat is jócskán megemelte.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint az idei második negyedévben országos átlagban 24,8 százalékkal voltak drágábbak a lakóingatlanok, mint egy évvel azelőtt, ami az elmúlt 9 évben mért leggyorsabb áremelkedési ütemet jelentette. A vidéki városokban még ennél is gyorsabban, 31,2 százalékkal emelkedtek az árak, míg a fővárosban 20,4, a községekben pedig 15,6 százalékkal. Az év második felétől – az infláció és a hitelkamatok rohamos emelkedésével, a rezsicsökkentés kivezetésével - azonban visszaesett az adásvételek száma, és lassan az árak emelkedése is megállt. A harmadik negyedévben mindössze 32 ezer lakás cserélt gazdát, az egy évvel korábbi 42 ezer után: ilyen kevés adásvételre utoljára 2013-ban volt példa. Ekkor már jelentősen lassult a lakásárak éves növekedése, de ez még mindig 18,4 százalékkal magasabb árakat jelentett.
A kínálati négyzetméterárak az ingatlan.com adatai szerint még most év végén is magasabbak, mint egy éve voltak, de a drágulás megtorpant. A Budapesten jelenleg kért a 955 ezer forintos átlagos négyzetméterár 18 százalékkal haladja meg a tavaly decemberit, a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban pedig 31 százalékkal 593 ezer forintra nőtt az átlagár. A kisebb városokban 22 százalékkal 562 ezer, a községekben 13 százalékkal 393 ezer forintra drágult egy négyzetméter. Ezek az árak azonban gyakorlatilag az év utolsó hónapjaiban már változatlanok.
Licitek és alkuk
Az év elején a felpörgött kereslet miatt sok esetben már licitáltak is egy-egy jobb ingatlanra a vevők, az év második felére viszont a bővülő kínálatban egyre inkább lehetőség nyílt az eredeti ár lefaragására is. A Duna House elemzése szerint az adásvételek mindössze ötöde zárult az eladó által meghirdetett áron. Az immár szélesebb ingatlankínálatban, még a kedvezőtlenebb piaci körülmények között is megvívnak a vevők egy-egy jobb ingatlanért. A Duna House közvetítőinek segítségével 2022-ben értékesített otthonok 5 százaléka kelt el a hirdetésben szereplő árnál magasabban, míg az első negyedévben az arány 4,2 százalék volt - közölte Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Főként a befektetési céllal vásárlók versengenek: a kiváló és jó állapotú ingatlanokért átlagosan 4 százalékkal többet kínálnak a hirdetési árnál. A legnagyobb értékű licit során 35 millió forinttal többet kapott végül az eladó, mint amennyiért meghirdette az ingatlanát. A második félévtől tér nyílt az alkukra is: az adásvételek 75 százalékánál lehetett faragni az eredeti árból. Novemberben a nyugati országrészben 3, a keleti megyékben, illetve a fővárosban pedig 2 százalékot lehetett lealkudni a panellakások árából. A használt téglalakásoknál a budapesti belvárosban a tulajdonosok 4 százalékot engedtek az árból, a budai oldalon viszont októberhez képest 2 százalékponttal 3 százalékra csökkent az alku mértéke, míg a pesti oldalon 4 százalék volt a mozgástér. Kelet-Magyarországon 8, a nyugati országrészeben 7 százalékot engedtek a végső árból az eladók.
Az elmúlt években sokan kérdezték: meddig mennek még felfelé az árak? Most úgy tűnik, a következő év elhozhatja a fordulatot, ám korántsem biztos, hogy ugyanolyan sokan is fognak majd örülni neki, mint amilyen sokan várták – fogalmazott Balogh László. Az árak stagnálása vagy csökkenése ugyanis nem feltétlenül hozza jobb helyzetbe a vevőket. Egyrészt a meglévő ingatlanokat eladni és annak árát beforgatni is nagyobb kihívás lesz, mert kevesebb a vevő. Másrészt hitelhez jutni is nehezebb, márpedig az adásvételek feléhez kölcsönt is igénybe vesznek a vásárlók – magyarázta.
Megfelelő időzítéssel ugyanakkor akár milliókat lehet majd spórolni. Egy „többszörösen hátrányos helyzetű” – rossz lokációjú, kistelepülésen fekvő, nagy alapterületű, energetikailag elavult – ingatlant akár 10-20 százalékkal is olcsóbban lehet majd csak eladni. A kérdés az, hogy ezen ingatlanok tulajdonosai lépéskényszerben lesznek-e, azaz feltétlenül túl akarnak-e majd adni ezeken a lakásokon és házakon, vagy inkább azt mondják: ilyen áron nem értékesítik – mondja a Balogh László. Hozzátette: a jó lokációjú, energiatakarékos, kisebb lakások ára valószínűleg nem esik vissza, de ezekre is kevesebb lesz a vevő, így az sem túl valószínű, hogy érezhetően, 10 százalék feletti mértékben nő majd az áruk.
Építenének, felújítanának, de nincs miből
Mivel várhatóan jövőre sem fékeződik a jelentős építőipari alapanyagdrágulás, az újépítésű lakások ára vélhetően enyhébben ugyan, de jövőre is tovább nő majd. Sok fejlesztő viszont inkább bele sem vág az építkezésbe, hiszen nemcsak azt nagyon nehéz most előre látni, hogy mennyiért lehet majd felépíteni az adott ingatlant, de azt is, hogy a vevők meg tudják-e majd azt az árat fizetni. Balogh László szerint arra ugyanakkor jó esély van, hogy a már nagyrészt elkészült ingatlanokat kedvezményekkel kipörgetik a beruházók - már most is sok akciót látni. Ilyenkor azonban jellemzően nem a négyzetméterár csökken, hanem például ingyen kapja a vevő a konyhabútort, vagy kedvezményt kap a tároló, a garázs árából.
Eközben szép számmal lesznek olyanok, akik inkább nem költöznek, hanem felújítanak – véli az ingatlan.com szakértője. A jelenlegi magas energiaárak miatt ezek a beruházások most jobban megtérülnek, és – miután jövőre várhatóan kevesebb új lakás épül majd - könnyebb lesz szakembert is találni a felújításokhoz. Az építőipari anyagárak persze magasak lesznek, így az otthonteremtési támogatások további sorsa ebből a szempontból is meghatározó lesz.
Lapzártánkkor ugyanakkor még nem tudni pontosan, mi a kormányzati terv ezekkel a programokkal kapcsolatban. A hatályos szabályozás szerint az év végével kifut például az otthonfelújítási program, a zömmel lakáscélra fordított babaváró hitel és a falusi csok is. A bankok már sorra függesztik is fel ezen hitelkérelmek befogadását. Orbán Viktor ugyanakkor szerdai nemzetközi sajtótájékoztatóján jelezte: a babavárót fenn kívánják tartani „amíg bírják”. Úgy fogalmazott: "többfajta otthonteremtési támogatás van, egy kifut, a többi megmarad.” A miniszterelnök szavaiból az azonban nem derült ki, melyik támogatási programmal nem számolnak jövőre.
Az építőipari vállalkozások mindenesetre ugrásra készen várják a lakásépítési és -felújítási megrendeléseket. Mint Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke jelezte: megvannak az építőipari kapacitások az évenkénti 25-30 ezer új lakás megépítéséhez és 250 ezer lakás energiatakarékos felújításához, a lakásügy a következő két évben elsődlegesen nem kapacitáshiány kérdése, hanem finanszírozási kérdés lesz.
A szakember úgy látja: a lakosság az építési-felújítási elgondolásaihoz szükséges finanszírozási képességének a határához érkezett. A drasztikus áremelkedések miatt a finanszírozási lehetőségek ellehetetlenülnek, a megtakarítások nem elegendőek, így hitellel kell azokat kiegészíteni. Kétszámjegyű lakáscélú hitelkamatok mellett azonban a lakosság inkább lemond az építésről és a felújításról is. Koji László szerint az 5 százalékos kamatszint a lélektani határ, de most 10 százalék feletti kamatokkal hiteleznek a bankok. Az ÉVOSZ ezért továbbra is a lakáscélú hitelek 5 százalékos kamatsapkáját szorgalmazza.
Millió feletti újépítésű négyzetméterárak
Az Otthon Centrum negyedik negyedéves újlakáspiaci tanulmánya szerint kevesebb új lakás épül, de drágábban, mint tavaly. A 23 megyei jogú városban 262 projektben 6300 új lakás épül, ami 8 illetve 16 százalékos visszaesés egy év alatt. Az utolsó negyedévben 29 új projekt indult el, ami 31 százalékos csökkentést jelent. Eközben - a fővároson és a Balaton-parti településeken - kívül még sosem kínálták ilyen magas áron az új építésű ingatlanokat. Az utolsó negyedévben rekordgyorsasággal, 25,8 százalékkal drágultak a lakások. Az átlagos négyzetméterár most 900 ezer forint, de öt megyei jogú városban – Sopronban, Debrecenben, Győrben, Érden és Szegeden - már átlépte az egymillió forintos határt.
