Nem lesz, aki megvegye a lakásokat

A kedvezményes újlakásáfa hosszabbítását kérik az építési vállalkozók a kormánytól. Különben nem lesz, aki meg tudná fizetni a még jobban elszabaduló ingatlanárakat.

Egyre több ingatlanpiaci szakember kongatja a vészharangot a januártól ismét 27 százalékra emelkedő újlakásáfa miatt. Az adótartalom 22 százalékos növelése ugyanis oly mértékben drágítja meg a már amúgy is az egekbe szökött négyzetméterárakat, hogy a beruházók kétségesnek vélik: el tudják-e majd egyáltalán adni a jövőben az ilyen ingatlanokat. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) felmérése szerint a lakásépítő cégeknél komoly elbizonytalanodás tapasztalható, a piaci értékesítésre készülő lakások esetében egyelőre kivárnak az újabb projektek indításával.

Az újépítésű lakások értékesítésének áfáját 2016 januárjától csökkentették 27-ről 5 százalékra, de csak egy átmeneti időre, 2019. december 31-ig. A határidő közeledtével a szakma időről időre felveti: szükség volna a kedvezményes időszak meghosszabbítására. A kormány azonban mindeddig elzárkózott ettől, csak egy kis könnyítést adott. Mivel a szakember- és építőanyag-hiány miatt rengeteg projekt átadása hónapokat csúszik, már tavaly látszott, hogy számos lakás nem készül el a tervezett módon az idei év végére. Kérdésessé vált, hogy ezeknél milyen mértékű áfát kell majd alkalmazni 2020-ban. Végül a kormány úgy döntött: 2023 végéig alkalmazható a kedvezményes áfa azon újépítésű ingatlanoknál, amelyek 2018. november 1-én már végleges építési engedéllyel rendelkeztek.

Az ezt követően építeni tervezett lakásokat azonban a jelenlegi felállás szerint már csak 27 százalékos áfával lehet majd értékesíteni. Az ÉVOSZ most egyrészről visszaigényelhetővé tenné ezt a 27 százalékot (5 millió forintig), amennyiben valaki saját célra építtet vagy vásárol újlakást, és utána életvitelszerűen ott is tartózkodik. (A kormány fontos érve a kedvezményes lakásáfa kivezetése kapcsán, hogy az a befektetői vásárlásokat támogatta – így kikerülhető.) Emellett további hosszabbítást kérnek a kedvezményes áfára. A javaslat az 5 százalékos áfával értékesíthető újlakások körét kibővítené azokkal az ingatlanokkal, amelyekre 2019. június 30-ig érvényes építési engedélyt szereztek.

A hosszabbítással további 10 ezer lakást lehetne 5 százalékos áfával megépíteni – fogalmazott érdeklődésünkre Koji László, az ÉVOSZ elnöke. Mint mondta: jelenleg mintegy 35 ezer lakás kivitelezése van folyamatban, illetve rendelkezik építési engedéllyel, ezek közül összesen mintegy 30 ezer épülhetne meg 2023. végéig 5 százalékos áfával, ha javaslatukat elfogadja a kormány. Ha változatlanul hagyja az építés/értékesítés feltételeit, akkor 2021-re 8-10 ezer közé zuhanhat vissza az újépítésű lakások száma. Becsléseik szerint ugyanis a 22 százalékkal emelkedő adóteher mellett nagyjából ennyi lakásra maradna meg a fizetőképes kereslet. Az idén egyébként várhatóan mintegy 20 ezer, jövőre pedig 15 ezer újlakást adnak majd át.

A kormány mindeddig nem reagált a felvetésre, és nem adta jelét annak sem, hogy változtatni kívánna az újépítésű lakásokra vonatkozó áfa szabályozásán. Pedig már nemcsak az építési vállalkozók, hanem az értékesítők is a helyzet tarthatatlanságára hívják fel a figyelmet. Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint az újépítésű lakások piaca nem lesz működőképes a 27 százalékos áfatartalommal. Jelentősen lelassulhat az értékesítés folyamata, hiszen a vevők egyre nehezebben tudják megfizetni a folyamatosan növekvő árakat.

A lakásáfa visszaemelése ugyanis tovább drágítja az újépítésű ingatlanokat, hiszen a jellemzően 10-15 százalékos beruházási árrés nem bírja el a 22 százalékos adónövekedést. A beruházók így - részlegesen vagy teljesen - a vevőkre hárítják az emelést. Emiatt a használt és az újlakások ára közötti olló még nagyobbra nyílhat, a használtpiac felé tolva ezzel a keresletet, ami ott is áremelkedést vonna maga után – véli a Duna House elemzője.

A használt téglalakás négyzetmétere Pesten jelenleg 636 ezer, Budán 847 ezer forintos átlagáron cserél gazdát. Az újépítésű lakások négyzetméterára viszont, az I., II. VI. VII. XIII. kerületekben már egymillió felett jár, további hét kerületben pedig meghaladja a 700 ezer forintot. Jövőre ugyanakkor nemcsak Budapesten lehet kritikus a helyzet, a nagyobb vidéki városokból is egyre nehezedő újépítésű ingatlanpiacról érkeznek hírek. Benedikt Károly szerint ezért szükség volna az újépítésű piac szabályozásának felülvizsgálatára és módosítására.