Előfizetés

Nem lesz, aki megvegye a lakásokat

Varga Dóra
Publikálás dátuma
2019.10.26. 08:00

Fotó: Molnár Ádám / Népszava
A kedvezményes újlakásáfa hosszabbítását kérik az építési vállalkozók a kormánytól. Különben nem lesz, aki meg tudná fizetni a még jobban elszabaduló ingatlanárakat.
Egyre több ingatlanpiaci szakember kongatja a vészharangot a januártól ismét 27 százalékra emelkedő újlakásáfa miatt. Az adótartalom 22 százalékos növelése ugyanis oly mértékben drágítja meg a már amúgy is az egekbe szökött négyzetméterárakat, hogy a beruházók kétségesnek vélik: el tudják-e majd egyáltalán adni a jövőben az ilyen ingatlanokat. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) felmérése szerint a lakásépítő cégeknél komoly elbizonytalanodás tapasztalható, a piaci értékesítésre készülő lakások esetében egyelőre kivárnak az újabb projektek indításával.  Az újépítésű lakások értékesítésének áfáját 2016 januárjától csökkentették 27-ről 5 százalékra, de csak egy átmeneti időre, 2019. december 31-ig. A határidő közeledtével a szakma időről időre felveti: szükség volna a kedvezményes időszak meghosszabbítására. A kormány azonban mindeddig elzárkózott ettől, csak egy kis könnyítést adott. Mivel a szakember- és építőanyag-hiány miatt rengeteg projekt átadása hónapokat csúszik, már tavaly látszott, hogy számos lakás nem készül el a tervezett módon az idei év végére. Kérdésessé vált, hogy ezeknél milyen mértékű áfát kell majd alkalmazni 2020-ban. Végül a kormány úgy döntött: 2023 végéig alkalmazható a kedvezményes áfa azon újépítésű ingatlanoknál, amelyek 2018. november 1-én már végleges építési engedéllyel rendelkeztek. Az ezt követően építeni tervezett lakásokat azonban a jelenlegi felállás szerint már csak 27 százalékos áfával lehet majd értékesíteni. Az ÉVOSZ most egyrészről  visszaigényelhetővé tenné ezt a 27 százalékot (5 millió forintig), amennyiben valaki saját célra építtet vagy vásárol újlakást, és utána életvitelszerűen ott is tartózkodik. (A kormány fontos érve a kedvezményes lakásáfa kivezetése kapcsán, hogy az a befektetői vásárlásokat támogatta – így kikerülhető.) Emellett további hosszabbítást kérnek a kedvezményes áfára. A javaslat az 5 százalékos áfával értékesíthető újlakások körét kibővítené azokkal az ingatlanokkal, amelyekre 2019. június 30-ig érvényes építési engedélyt szereztek. A hosszabbítással további 10 ezer lakást lehetne 5 százalékos áfával megépíteni – fogalmazott érdeklődésünkre Koji László, az ÉVOSZ elnöke. Mint mondta: jelenleg mintegy 35 ezer lakás kivitelezése van folyamatban, illetve rendelkezik építési engedéllyel, ezek közül összesen mintegy 30 ezer épülhetne meg 2023. végéig 5 százalékos áfával, ha javaslatukat elfogadja a kormány. Ha változatlanul hagyja az építés/értékesítés feltételeit, akkor 2021-re 8-10 ezer közé zuhanhat vissza az újépítésű lakások száma. Becsléseik szerint ugyanis a 22 százalékkal emelkedő adóteher mellett nagyjából ennyi lakásra maradna meg a fizetőképes kereslet. Az idén egyébként várhatóan mintegy 20 ezer, jövőre pedig 15 ezer újlakást adnak majd át. A kormány mindeddig nem reagált a felvetésre, és nem adta jelét annak sem, hogy változtatni kívánna az újépítésű lakásokra vonatkozó áfa szabályozásán. Pedig már nemcsak az építési vállalkozók, hanem az értékesítők is a helyzet tarthatatlanságára hívják fel a figyelmet. Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint az újépítésű lakások piaca nem lesz működőképes a 27 százalékos áfatartalommal. Jelentősen lelassulhat az értékesítés folyamata, hiszen a vevők egyre nehezebben tudják megfizetni a folyamatosan növekvő árakat. A lakásáfa visszaemelése ugyanis tovább drágítja az újépítésű ingatlanokat, hiszen a jellemzően 10-15 százalékos beruházási árrés nem bírja el a 22 százalékos adónövekedést. A beruházók így - részlegesen vagy teljesen - a vevőkre hárítják az emelést. Emiatt a használt és az újlakások ára közötti olló még nagyobbra nyílhat, a használtpiac felé tolva ezzel a keresletet, ami ott is áremelkedést vonna maga után – véli a Duna House elemzője. A használt téglalakás négyzetmétere Pesten jelenleg 636 ezer, Budán 847 ezer forintos átlagáron cserél gazdát. Az újépítésű lakások négyzetméterára viszont, az I., II. VI. VII. XIII. kerületekben már egymillió felett jár, további hét kerületben pedig meghaladja a 700 ezer forintot. Jövőre ugyanakkor nemcsak Budapesten lehet kritikus a helyzet, a nagyobb vidéki városokból is egyre nehezedő újépítésű ingatlanpiacról érkeznek hírek. Benedikt Károly szerint ezért szükség volna az újépítésű piac szabályozásának felülvizsgálatára és módosítására.  

Lakhatási válság fenyeget a fővárosban

Az elmúlt két évben - a kedvezményes áfa ellenére is - mintegy harmadával lettek drágábbak az újépítésű lakások a fővárosban. Az áremelkedés fő oka az elemzők szerint az, hogy a növekvő kereslet ellenére meglehetősen kevés lakást adtak át az elmúlt évtizedben. A KSH adatai szerint a kétezres évek közepén még országszerte több mint 40 ezer lakás épült évente, és Budapesten is tízezres nagyságrendben húztak fel új lakásokat. A válság utáni években a lakásátadások száma 10 ezer alá zuhant, a 2013-as mélyponton alig több mint 7 ezer lakás épült. Ezt tornászta fel a kedvezményes áfa 2017-ben 14 400, majd 2018-ban 17 700 lakásra. Budapesten viszont a válság óta kevesebb mint évi 3 ezer lakás épül, kivételt ez alól csak a tavalyi év 3874-es lakásszáma jelentett. Ha ez így folytatódik, nem kerülhető el a lakhatási válság a fővárosban – figyelmeztet a GKI Gazdaságkutató Zrt. Budapest lakáspiaci helyzetét vizsgáló tanulmánya, amely szerint többek között az év végén megszűnő 5 százalékos újlakás-áfa további fenntartása enyhíthetné a problémákat. 

Last minute ajánlatok kedvezményes áfára

A Cordia ingatlanfejlesztő cég piacfelmérése szerint szeptember végén Budapesten mintegy 7 ezer újlakást hirdettek eladásra, de ezek közül már csak 4700 érhető el 5 százalékos áfával. Létezik ugyanakkor a piacon „last minute” ajánlat: az alapesetben már 27 százalékos projektek felében átlagosan 15 százalék kedvezményt adnak azoknak, akik - a normál fizetési ütemezéstől eltérően - még az idén hajlandóak kifizetni a leendő lakás árának legnagyobb részét. Az ilyen projektek ugyanakkor ingoványos talajt jelenthetnek a vásárlók számára, hiszen egy olyan, még csak a tervező asztalon létező ingatlanra kellene tetemes összeget kifizetniük, amely nem is biztos, hogy időre elkészül. 

Orbán arra készül, amitől az MNB óvta

P. Zs.
Publikálás dátuma
2019.10.26. 07:30

Fotó: Népszava
Amennyiben a gazdasági lassulás folytatódik Európában, akkor a kormány újabb gazdaságösztönző, vagyis a lakossági fogyasztásnövelő lépésekről dönthet.
A kormányfő újabb keresletélénkítő költekezésekre készül, miközben az jegybank alelnöke épp ezektől óvta a kormányt. A magyar gazdaságot a következő négy-öt évben csak elrontani lehet, nagyon jó pályán vagyunk – mondta két héttel ezelőtt egy konferencián Nagy Márton. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) alelnöke hozzátette, hogy leginkább fogyasztásalapú növekedéssel lehet elrontani a magyar gazdaságot, szemben a beruházásalapú gazdaságpolitikával. Az alelnök nem részletezte, de véleménye azon alapulhat, hogy fogyasztásnövelő programok egyszerre rontják az államháztartási és a fizetési mérleget, vagyis nem fenntartható módon ösztönzik a gazdasági növekedést. Úgy látszik Orbán Viktorhoz nem jutott el az MNB alelnökének intelme, vagy ha igen akkor negligálja azt, mert tegnap a kormányfő – szokásos péntek reggeli rádióinterjújában – arról beszélt, hogy amennyiben a gazdasági lassulás folytatódik Európában, akkor a kormány újabb gazdaságösztönző, vagyis a lakossági fogyasztásnövelő lépésekről dönthet. A kormány már elfogadott és bevezetett intézkedései közül a családvédelmi program egy színtiszta fogyasztásnövelő csomag, míg a gazdaságvédelmi akcióterv tartalmaz versenyképességet növelő intézkedéseket is. A kabinet több tagja már korábban jelezte, hogy az önkormányzati választások után egy újabb növekedésösztönző csomag jöhet – erre elvileg mozgásteret is ad a költségvetés helyzete. Többek szerint lehet, hogy szerencsésebb lenne a hiány és az államadósság csökkentésre koncentrálni, és így készülni a rosszabb időkre – de úgy tetszik, ez nem elég látványos a kormányfő számára. Orbán a múlt heti Fidesz frakcióülésén a várható intézkedések keretében a családvédelmi akcióterv „kiegészítésről” beszélt. 

Moody's: maradt a hitelbesorolásunk

B. M.
Publikálás dátuma
2019.10.26. 07:00

Fotó: EMMANUEL DUNAND / AFP
Továbbra is „Baa3” szintű osztályzattal tartják nyilván a magyar adósbesorolást, stabil kilátással.
Nem változtatott pénteken – magyar idő szerint késő este – a Moody's  Magyarország államadós-besorolásán: a hitelminősítőnél továbbra is „Baa3” szintű osztályzattal tartják nyilván a magyar adósbesorolást, stabil kilátással. Ez volt befektetésre ajánlott kategória legalsó szintje. A Moody's  – akárcsak korábban számos alkalommal – még közleményt sem adott ki. Idén már egyik hitelminősítő sem vizsgálja Magyarországot. Augusztusban a Fitch és a Standard & Poor's (S&P) menetrendjén szerepelt hazánk, s akkor az előbbi megerősítette Magyarország „BBB” szintű, stabil kilátású államadós-besorolását, míg az S&P-nél nyilatkozott. A Moody’s  egyébként rendkívül óvatos, osztályzatát három esztendeje változatlanul hagyja, 2016-ban emelkedtünk ki a bóvli kategóriából, szemben az S&P-vel, és a Fitch-csel, amely államadósságunkat idén felminősítette, az előbbi egy fokozattal „BBB/A-2”-re javította osztályzatát, míg az utóbbi szintén  „BBB”-re javított. A kilátások mind a kettőnél stabil lett.