Bekövetkezett, amire már számítani lehetett: bezuhant a lakáspiac, egyre kevesebb ingatlant adnak el

Jóval kevesebb lakás és családi ház cserélt gazdát tavaly, mint korábban, az áremelkedés is lassul. Budapesten azért milliós négyzetméterárak is vannak.

Amit a keresleti adatokból már korábban sejteni lehetett, azt most a friss adásvételi adatok is visszatükrözik: múlt év közepétől jelentősen lecsökkent a lakásvásárlások száma. A KSH legfrissebb összesítése szerint 2019 első három negyedévének forgalma 10 százalékkal alacsonyabb volt az egy évvel korábbinál. Az első negyedévben még csak 0,9, a másodikban már 13,1, a harmadikban pedig 19,4 százalékkal kevesebb adásvételt regisztrált a statisztikai hivatal, mint egy évvel korábban.

A teljes piaci forgalom alakulását a használtlakás-eladások 11 százalékos visszaesése határozta meg, ennek a hatását a jóval kisebb súlyú újlakás-piac 18 százalékos bővülése sem tudta ellensúlyozni. A megkötött adásvételi szerződések száma a fővárosban harmadával, a megyeszékhelyek eladásai 14 százalékkal estek vissza. Csak a községekben sikerült némileg növelni az eladásokat, de mindössze 0,8 százalékkal.

A fenti adatok még csak előzetesek, így a KSH a változást is a korábbi időszak azonos feldolgozottsági szintjéhez méri. Ha viszont a korábbi végleges adatokhoz képest vizsgáljuk a mostani előzetes adatokat, akkor még nagyobb visszaesést látunk – mondta el érdeklődésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Mint rámutatott: a tavalyi év harmadik negyedévében összesen 19 329 használt és új lakás talált gazdára, ami 56 százalékkal marad el 2018 harmadik negyedévétől. A múlt év első és második negyedévéhez képest pedig 50, illetve 44 százalékos zuhanásnak felel meg.

A végleges adatok ennél ugyan némileg visszafogottabb csökkenést mutathatnak majd, az viszont egyértelmű, hogy jelentős csökkenés ment végbe a múlt év harmadik negyedévében. A kereslet alakulásából mindez már korábban is várható volt, elsősorban a budapesti lakások iránti érdeklődés esett vissza – tette hozzá.

A legdurvább csökkenés ennek megfelelően a fővárosi használt lakások piacán látható: a múlt év harmadik negyedévében mindössze 1472 ingatlant került új tulajdonoshoz, ami 82 százalékos zuhanást jelent éves összevetésben. A megyeszékhelyeken 52 százalékkal 3970-re csökkent az adásvételek száma, a nagyobb vidéki városokban 6835 tranzakció történt, ez 50 százalékos hanyatlást jelent az előzetes adatok szerint.

Még drágulnak a lakások, de már lassabban

Az ingatlanárak éves összevetésben még emelkedést mutattak, negyedéves összevetésben viszont már a drágulás lassulása látszik. A tavalyi harmadik negyedévében a használt lakások ára 14 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban, az új lakások pedig 5,8 százalékkal drágultak.

A KSH legfrissebb adatai szerint 2019 első negyedévében az előző negyedévhez képest még 8,7 százalékos volt a drágulás, ami a második negyedévben 2,3 százalékra mérséklődött, majd a harmadik negyedévben kismértékben csökkentek is az árak. (Ezek a negyedéves összehasonlításban közölt adatok kissé magasabb drágulást mutatnak, mint amit a KSH korábban előzetesen jelzett, erre szintén a lassú adatfeldolgozás a magyarázat: az utóbb beérkezett első és második negyedévi adásvételi adatok között ugyanis sok nagy értékű ingatlan jelent meg, ami felhúzta az áremelkedési statisztikát.)

A tavalyi év harmadik negyedévében így a használt lakások országos átlagára 16,9 millió forint volt, 900 ezer forinttal több, mint 2018-ban. Éves összevetésben az ország valamennyi régiójában emelkedtek a használtlakás-árak, ennek mértéke Nyugat-Dunántúl kivételével mindenütt meghaladta a 10 százalékot. Kiemelkedő, 18 százalékos volt az árnövekedés Közép-Dunántúlon, ami elsősorban a balatoni települések iránti fokozott érdeklődésnek tudható be. A főváros és a vidék átlagos árszintje közötti különbség továbbra is folyamatosan nő, és már több mint 2,5-szeres lett (33,6, illetve 13,3 millió forint).

Budapesten egy átlagos használt lakás ára 4,1 millió forinttal volt magasabb, mint 2018-ban. A megyeszékhelyeken átlagosan 2,8, a kisebb városokban 1,2 millió forinttal nőtt az átlagár. A leggyorsabban a panellakások ára emelkedett: vidéken és a fővárosban egyaránt 22 százalékkal lettek drágábbak 2018 óta. A nem-panel társasházi lakások 13, a családi házak átlagosan 3,7 százalékkal drágultak.

Az adásvételek számának csökkenése, a drágulás lassulása összességében arra utal, hogy a lakásárak a plafon közelében vannak, a vásárlóknak a mostani szinteknél magasabb ár már nem igazán fér bele. Ez a korábbi trendhez képest egyértelmű fordulatot jelent és a vevők számára nagyobb mozgásteret biztosít egy-egy lakásvásárlásnál a jövőben – kommentálta az adatokat Balogh László.

Milliós áron adják az új lakások négyzetméterét Budapesten

Az új lakások árának alakulását a KSH szerint alapvetően az határozta meg, hogy a 2019-ben átadott új lakások árát nagyrészt a 2017 és 2018 körül létrejött szerződésekben szabták meg. Emiatt a fent bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól és kifejezetten csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.

Az Otthon Centrum viszont felmérte a mostani újlakás-kínálatot is. Az új építésű lakások átlagára Budapesten jelenleg 993 500 forint négyzetméterenként, ami 11,3 százalékos növekedésnek felel meg éves szinten – közölte Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. A legmagasabb fajlagos átlagár az I., II., V., VI., XI és az XII. kerületben jellemző, ahol 1 millió forint feletti árszint az irányadó négyzetméterenként.

A külső városrészekben, például a XXIII. kerületben ennél jóval alacsonyabb az árszint, itt az új lakások négyzetméteréért jellemzően 600 ezer forintot kérnek. A többi külső pesti kerület árfekvése 650–850 ezer forint közötti négyzetméterenként. Soóki-Tóth Gábor megjegyezte: óriási különbségek vannak a piacon, a vállalkozók igen széles sávban, 500 ezer és 2,5 millió között kínálják az új lakások négyzetméterét.

A megyeszékhelyeken jellemző 548 ezer forintos fajlagos lakásár nagyjából a fővárosi érték fele. A legdrágább városok árai a külső pesti kerületek átlag árával egyeznek meg, ez alól egyedül a legdrágább debreceni projekt a kivétel a maga 1,255 millió forintos négyzetméterárával. A legolcsóbb négyzetméterárral, 217 ezer forinttal egy miskolci projektet hirdettek meg.

Sokan tartottak attól, hogy az újépítésű lakóingatlanok értékesítésekor eddig alkalmazott kedvezményes 5 százalékos áfa 27 százalékra emelkedése további árnövekedést hozhat a piacon. Az Otthon Centrum felméréséből most az látszik, hogy a jelenleg futó fővárosi projektek 23 százalékában emeltek árat a fejlesztők az előző negyedévhez képest, míg a projektek 17 százalékában árcsökkenés volt tapasztalható, vélhetően az év végi akcióknak köszönhetően. A többi beruházás esetében nem történt árváltozás.

Az Otthon Centrum összegzése szerint egyébként Budapesten 492 beruházás indult el, ezekben 6 875 lakást kínáltak megvételre. Az egy évvel ezelőttihez képest tehát 5 százalékkal több projekt van a megvalósítás különböző szakaszában, az épülő és tervezett lakások száma kétezerrel nőtt, ami 6,2 százalékos növekedést jelent 2019 januárjához képest.

A korábbi évekhez hasonlóan a legtöbb új lakás most is a XIII. kerületben épül: 84 beruházásban hirdetnek eladó lakásokat, ez a fővárosi társasház projektek 17 százalékát jelenti. A második legnépszerűbb hely Budán a XI. kerület (62 projekttel), ami egyben Buda legkedveltebb kerülete a lakásfejlesztők körében. A harmadik Óbuda (51 projekttel), de kiemelkedik még a pesti oldalon Zugló (37 projekttel), Ferencváros (34 projekttel), Józsefváros (31 projekttel). A peremkerületeket továbbra is kevésbé szeretik a fejlesztők.

A 23 megyei jogú város közül a legtöbb beruházás Győrben, Debrecenben, Pécsett és Szegeden indult. Az épülő lakások számát tekintve Győr kimagaslik a mezőnyből (1 769), a második Szeged (1 238), majd Debrecen (974) a sorrend. A legkevesebb projekt Szekszárdon indult, míg Salgótarján és Dunaújváros projekt nélkül maradt.