Egyre többen adják el korábban befektetésként vásárolt ingatlanjukat, miközben ismét egyre többen vesznek befektetési céllal lakást – derül ki a Duna House adataiból, amelyek alapján e tendencia hónapok óta megfigyelhető. Novemberben például a budapesti lakáseladások 39, a vidéki tranzakciók 25 százaléka korábbi befektetés értékesítése volt, míg tavaly ugyanekkor csupán 4, illetve 5 százalékot tett ki arányuk. A vásárlási okok rangsorában eközben a fővárosban a tavalyi 24 százalékról 40 százalékra, és egyben az élre tört a befektetési szándék, miközben vidéken egy százalékkal visszaesett, de 26 százalékos részarányával még így is - holtversenyben a nagyobb ingatanba költözéssel - az élen áll ez a vételi ok. Budapesten átlagosan 46,7 millió forintért vesznek 62 négyzetméteres lakást a befektetők, vidéken egy négyzetméterrel kisebbre jön ki az átlagterület, az átlagár pedig kevesebb, mint felére, 21,5 millió forintra. Az eladási árak jóval magasabbak: a fővárosban 51,4 millióért, vidéken 33,4 millióért értékesítik a korábbi 62, illetve 82 négyzetméteres ingatlanokat.
Igen aktív jelenleg az ingatlanpiac, érződik, hogy a bizonytalan gazdasági környezetben sokan újragondolják most lépéseiket, ezért növekszik mind a befektetési célú vásárlások, mind a korábbi befektetések értékesítésének száma – magyarázta érdeklődésünkre Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Mint mondta: vannak, akik úgy gondolják, most kell kiszállni, mert most vannak csúcson az ingatlanárak, a rövidtávú lakáskiadás pedig, bár valamelyest újraindult, már nem olyan jövedelmező üzlet, mint a koronavírus megjelenése előtt. Több olyan tulajdonos is van, aki meghirdeti ezért hosszú és rövidtávú kiadásra, valamint eladásra is ingatlanát, és ha kap egy jó ajánlatot, megválik korábbi befektetésétől. Menekülési szándék ugyanakkor egyáltalán nem érzékelhető az ingatlanpiacon, sőt, a befektetők ismét egyre nagyobb szeletet hasítanak ki a vásárlásokból – hangsúlyozta az elemző.
A bérleti piac meglehetősen gyorsan reagál a gazdasági környezetre: amikor a járvány miatt tavaly a turisták eltűntek, a diákok pedig hazamentek, 20-30 százalékot is zuhantak a bérleti díjak. Az idén némiképp megindult a turizmus, visszatértek a diákok, így a bérleti díjak is csaknem a járvány előtti szintre emelkedtek. Egyre kevesebb most a bérelhető lakás, ami jó hír a tulajdonosoknak, hiszen a kereslet erősödését mutatja, a bérleti díjakat azonban jelentősen nem fogják tudni emelni. A megugrott infláció miatt a bérlők meggondolják ugyanis, mire költsenek, és ha túl drága az ingatlan, inkább kisebb vagy a belvárostól távolabbi lakást vesznek ki – mondja Benedikt Károly a Duna House által kezelt, mintegy 500, bérelhető belvárosi lakással kapcsolatos tapasztalatok alapján. Mindez csökkenti az ingatlan-bérbeadással megszerezhető hozamokat. Korábban a turisztikai célú lakáskiadásból 10-20 százalékos hozamokat is el lehetett érni, a hosszú távú lakáskiadással pedig 5 százalékot. Most a kettő összezár, és 4-5 százalék körüli hozamokra lehet számítani.
Nem szabad azonban elfelejteni az ingatlanok értéknövekedéséből származó hozamot, hiszen ha valaki 4-5 éve vette az adott ingatlant, most már a duplájáért tudja eladni.
Az ingatlanárak emelkedése pedig nagyon úgy tűnik, hogy továbbra sem áll meg. A Duna House a következő évben elhelyezkedéstől függően 5-10 százalékos drágulásra számít. Ennél hosszabb távú előrejelzést most nehéz adni; nem látni, hol érhetik el csúcsukat a lakásárak. Nem tudni ugyanis, a jövő tavaszi választások után mi lesz a sorsa a most még a keresletet és így az árakat is hajtó, de jövőre kifutó családtámogatásoknak, például a babaváró hitelnek vagy a falusi csoknak – magyarázza Benedikt Károly. Hozzátette: sok múlik a hitelezésen is, hiszen megindult a kamatok emelkedése, és emiatt drágultak a kölcsönök. A kamattámogatott, fixen 3 százalékos hitelek azonban jelentős részt tesznek ki, a piaci alapú hitelek pedig egyelőre a drágulás ellenére is kedvezőbb feltételekkel érhetők el, mint 5-6 évvel ezelőtt. Mindent összevetve a szakma legfeljebb kisebb korrekciókat vár az árakban, de a mostaninál olcsóbbak belátható időn belül várhatóan nem lesznek az ingatlanok. Vélhetően emiatt is térnek vissza befektetők egyre inkább a lakáspiacra, hiszen a jelenlegi gazdasági környezetben a pénzügyi termékek, részvények megítélése nehezebb, így biztonságosabb befektetésnek tűnnek az értékálló ingatlanok.
A családi vásárlás is befektetésAz eladói és vevői motivációt csak a Duna House vizsgálja az ingatlanközvetítők közül. Az eladási és a vételi szándék mögöttes okait igyekeznek megtudni az ügyfelektől egy önbevallásos kérdőív alapján. A befektetés kategóriába sorolják az összes üzleti és magán jellegű befektetést. Vagyis az olyan családi vásárlásokat is, amikor a még kiskorú gyereknek vesznek lakást, vagy az egyetemista gyerek számára választják a bérlés helyett a vásárlást. Ide értendők ugyanakkor azok a vételek is, amelyek után a tulajdonos rövid vagy hosszú távra bérbeadja az ingatlant, valamint azok is, amikor valaki egy rossz állapotú ingatlant vesz, felújítja, majd drágábban eladja.
Az elhelyezkedés meghatározza az áratEgy 1. kerületi, 404 négyzetméteres ház 700 millió forintért cserélt gazdát: a Duna House hálózatában ez volt az idén a legdrágább adásvétel. A legolcsóbbak pedig azok a kistelepüléseken található, felújítandó vályogházak voltak, amelyekért 1-3 millió forintot adtak új tulajdonosaik. A legidősebb ingatlan egy 150 éves, a Teleki család által épített budai házban lévő lakás volt, ami 50 millió forintért kelt el. Egy 120 éves, egykori csendőrlaktanyából átalakított vidéki családi házért viszont 8 millió forintot adtak, ami mutatja, hogy az építés événél többet számít az elhelyezkedés. Összességében az országban az ingatlanok 2 százalékáért fizettek több mint 100 millió forintot, 36 százalékukat viszont 20 millió forintnál kevesebbért lehetett megszerezni. Országosan az adásvételek majdnem 3 százalékánál meghaladta az 1 millió forintot a négyzetméterár, a fővárosban az arány már 10 százalék felett volt. Magyarország egészét vizsgálva átlagosan 31 millió forintos áron keltek el az ingatlanok 2021-ben, ami közel 10 százalékos emelkedés tavalyhoz képest. Budapesten a lakások átlagára 56 millió forint volt, de a fővárosban egyre gyakrabban találkozni már 2 millió forintos négyzetméterárral használt lakások esetében is. Az országos értékesítési adatok alapján a panelek 410, a téglalakások 570, a házak pedig 310 ezer forintos átlagos négyzetméteráron voltak megvásárolhatók idén, az újépítésű ingatlanokat átlagosan közel 650 ezer forintos négyzetméteráron vették meg.
Nyílik az olló a lakásárak és a jövedelem közöttA KPMG által vizsgált 2013-2021-es időszakban a régión belül Budapesten és Prágában növekedtek legnagyobb mértékben a lakásárak, mindkét fővárosban duplázódott a négyzetméterár ebben az időszakban. Bár 2019 végével a drágulási hullám is csillapodott részben a járvány, részben az új lakások kapcsán ideiglenesen (5 százalékról 27 százalékra) visszaállított áfa miatt, a piac szereplői 2021 egészét tekintve újabb erősödést tapasztalhattak a visszatérő adókedvezmények és a recessziót követő gazdasági fellendülés miatt. A budapesti lakások jelenlegi átlagos négyzetméterára ennek ellenére még mindig csak a mezőny alsóházát vezeti, jelentősen lemaradva a Bécs – Berlin – Prága trió által vezetett élbolytól.
Mindez jó hír a fővárosi ingatlan tulajdonosoknak, de nem feltétlenül jó azoknak, akik életük első lakását szeretnék megvásárolni, ezért a kutatók megvizsgálták azt is, hogyan változtak a lakásárak a nettó jövedelemhez viszonyítva. Erre a kérdésre ad választ a lakás árindex és a nettó jövedelem hányadosa, ami azt mutatja meg, hogy hány százalékkal nőttek a lakásárak az egy főre jutó nettó jövedelemhez képest. Ez a hányados Magyarország esetében 1,7, ami egy egyszerűsített példán keresztül azt jelenti, hogy míg a vizsgált időszakban a fizetések 32 százalékkal nőttek, addig a négyzetméterárak 124 százalékkal lettek magasabbak, azaz a jövedelmi viszonyok és a lakásárak közötti olló jelentősen szétnyílt. A magyarországi 1,7-szeres mutatónál csak Németországban regisztráltak ennél is nagyobb változást (1,78-szeres), míg a többi ország átlaga csak 1,43-szoros. A hányados 2015 és 2019 között exponenciálisan növekedett, ami kísértetiesen egybeesik a kedvezményes lakásáfa első hazai korszakával, ezt követően az olló nyílása lelassult.
Ha a kérdést úgy tesszük fel, hogy egy négyzetméternyi új lakást az éves kereset hány százalékából lehet megvásárolni, akkor a magyar helyzet nem tűnik kedvezőnek, hiszen a budapesti és a bécsi 35 százalékos mutatót csak Prága előzi meg, ahol az éves jövedelem 58 százalékát kell kifizetni egy négyzetméternyi új lakásért. A magyarokat mindazonáltal ez a tény kevésbé zavarja, mint sok más ország lakóit, mert Magyarországon a lakosság 92 százaléka saját tulajdonú lakásban él, és a lakásvásárlások mögött a legtöbb esetben meghúzódik egy ugyancsak dráguló használt lakás értékesítése is, de a családot alapító, első lakást kereső fiatalok szempontjából a fővárosi ingatlanpiac biztosan túlértékelnek tűnik - állapították meg a KPMG kutatói.
