lakhatás;Magyarország;Társadalom;kereslet;kínálat;Családi Otthonteremtési Kedvezmény;

2022-04-18 13:13:00

Nincs hiány, de fizetőképes magyar sem – A lakást befektetéssé tette, a lakhatásra bagózik az Orbán-kormány

Az elmúlt évben jelentősen megemelkedtek a lakásárak és a bérleti díjak. A kormány család- és lakástámogatási intézkedései, köztük a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) nem tudott komolyan hozzájárulni a lakhatási válság mérsékléséhez, mit több, sok tekintetben rontott a helyzeten. A laza feltételek jelentős részben a felső középosztály befektetési célú lakásvásárlásait segítették. Az alacsonyabb jövedelműek továbbra is nehezen tudnak otthont teremteni, megfizethető bérleményhez jutni, a 18 és 34 év közötti fiataloknak még mindig legalább hatvan százaléka él együtt a szüleivel. A helyzetet tovább nehezíti az infláció.

A hazai lakhatási helyzet alapvető problémáinak megértéséhez érdemes kilépni a különböző állami intézkedések, támogatások káoszából, és elszakadni az ingatlanpiac drámai változásainak figyelésétől. Győri Péter szociálpolitikus igyekszik árnyaltabban látni az elmúlt évtizedek folyamatait. Véleménye szerint nem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy a lakáshelyzet jelentősen javult az utóbbi 30 évben.

A lakosság átlagosan jobb körülmények között él. Nagyságrendekkel csökkent a komfort nélküli, egyszobás lakások száma, kisebb a zsúfoltság. Más kérdés, hogy ez elsősorban nem állami programoknak, hanem a lakosság munkájának köszönhető – jegyzi meg a szakértő. – Önerőből, családi vagy egyéb összefogással az emberek növelni tudták lakásuk méretét, komfortosságát. Bár kétségtelen, hogy egyes – döntően észak- és kelet-magyarországi – járások, településcsoportok leszakadtak ebben a folyamatban, ami szegregációt, elvándorlást, lakosságcserét okozott.

Válságjelenségek

Ám miközben javult az otthonok nagysága, minősége, nőtt a lakhatás bizonytalansága is. Győri Péter hangsúlyozza, hogy a rendszerben a megfizethetőség nehézsége az első számú válságjelenség: „Sokan úgy vettek fel lakásvásárlási és -bővítési hiteleket, hogy nem volt rá fedezetük. Nyugdíjasok, munkanélküli segélyen élők vásároltak így lakást. Aztán a hitelek visszafizetése padlóra vágta őket. Sokan a megvásárolt lakásuk bérlőivé váltak, mások visszaszorultak rosszabb körülmények közé. Borzasztó banki felelőtlenség. Csak nemrég vezették be a feltételek szigorúbb vizsgálatát. Másrészt rengeteg háztartás sodródott közüzemi tartozásokba. Valahogy javítottak a komfortszinten, de aztán nem tudták megfizetni a szolgáltatásokat. A rezsitámogatás mellett sem.” A helyzeten csak a kintlevőségek egy részének leírásával lehetett segíteni. Ezzel együtt ismét katasztrófát okozhat, ha feloldják a járvány miatt bevezetett végrehajtási moratóriumot.

Az építkezések döntően a módosabb rétegek igényeit elégítik ki, a lakóparkok a lakosság nagy része számára elérhetetlenek. Ezen a helyzeten a jelenlegi támogatási rendszerek, a csok sem változtatott alapvetően, mert szintén a magasabb jövedelműek számára jelent igazi segítséget.

A lakhatást kellene elsősorban támogatni, nem a lakásépítést – véli Győri Péter. – Olyan formákat létrehozva, hogy magánpiaci lakásokat közepesen alacsony fizetésű családok is ki tudjanak bérelni, például önkormányzati közvetítéssel. Mert az önkormányzati bérlakásállomány nagyon kicsi, gyenge minőségű, és nem nagyon van forrás a felújításukra. Fájdalmasan sok áll üresen. És ott van még az országban ötszázezer lakás, amelyek más funkciókat szolgálnak, vagy szintén üresek. Átgondolt kormányzati politikát igényelne bevonásuk a lakhatási problémák megoldásába.

Más országokban már kialakultak hatékony modellek az önkormányzatok és a magánpiaci befektetők együttműködésére. Ha Bécsben a város elad egy telket lakásbefektetőnek építkezésre, elfogadott, piaci alapon kikalkulált megállapodás, hogy a lakások harmadát szabadon értékesítheti a befektető, egy másik harmadát az önkormányzat közreműködésével juttatja olcsóbb áron bérlőknek, a fennmaradt részt pedig kifejezetten szociálisan támogatott, alacsony jövedelmű emberek vehetik ki. Épülnek is a városban a lakóházak.

A szakpolitikus attól tart, ha nem történnek megfelelő, koncepciózus intézkedések, a fizetésképtelen réteg növekedni fog. A fiataloknál is erősebb differenciálódás következhet be – figyelmeztet Győri. – A piacképes keresettel rendelkezők a kamatok várható növekedése miatt talán lassabban, de valahogy lakáshoz tudnak majd jutni. A többség lehetőségei viszont még inkább beszűkülnek. Szüleiknél kell maradniuk, vagy bizonytalan, alkalmi lakhatási formák közül választhatnak. Fiatal fizikai munkások pedig inkább arra számíthatnak, hogy ha működik a gazdaság, hozzájutnak majd valamilyen szálláshoz. Ami nyomorúságos bérlakást, vagy afféle munkásszállót, »matracszállást« jelent.

A veszélyes csok

A válságos helyzetet súlyosbítja a lakásárak 2014 óta töretlen emelkedése. Ez kezdetben a válság utáni gazdasági növekedés természetes következménye volt, de később már egyéb tényezők is ebbe az irányba mozgatták a piacot. Somogyi Eszter szociológus, a Városkutatás Kft. munkatársa szerint a többféle állami támogatás, így a csok is beépültek a lakásárba. Ez örök veszély, ha a támogatás túl széles körű – magyarázza a szakértő. – Ráadásul nagyon kevés a megkötés, a meglévő ingatlantulajdonok száma és az értékhatárok is magasan vannak. Valamikor csak az kaphatott hasonló segítséget, akinek nem volt lakása.

Fontos ösztönző az infláció is, hiszen ilyenkor az ingatlan viszonylag biztosabb befektetés. Hirtelen megnőtt hát a kereslet, főleg a magasabb jövedelműek körében, preferált helyeken, ám ehhez az építőipar rendszerint nem tud gyorsan alkalmazkodni. Drágább lett az építőanyag. Mindez együtt eredményezett egy olyan áremelkedést, amely az alsóbb rétegek számára még inkább ellehetetleníti a lakáshoz jutást. Somogyi Eszter is a megfizethető otthonok beszűkülésében látja a válság legkritikusabb tényezőjét. A jelenlegi támogatások elsősorban új lakások vételéhez kapcsolódnak, márpedig ehhez az alacsonyabb jövedelműek többsége – különösen a mai árszínvonalnál – az önerőt sem képes biztosítani. Nem mintha megfelelő bérleményhez könnyebben tudnának hozzájutni, hiszen a probléma másik része a bérlakásszektor fejletlensége. Jelenleg nagyjából százezer megfizethető közösségi, önkormányzati lakás van az országban – állítja a kutató. – Erőteljesen növelni kellene az állományt, ami csak állami lakáspolitikával, kormányzati erőforrások felszabadításával lehetséges.

Követhető külföldi mintából nincs hiány. A bécsihez hasonló formájú lakásállomány-bővítésen túl több helyen próbálják bevonni a magánlakásokat is a kínálatba. Szociális lakásügynökség veszi bérbe az ingatlant, majd adja tovább, amihez az állam lakbértámogatást biztosít. Nálunk leginkább civil szervezetek foglalkoznak azzal, hogy magánpiacról bérelnek lakást, és adják tovább a rászorulóknak. A megfizethető lakások számának növelését segíthetik még a külföldön szintén terjedőben levő különféle hibrid formák: például a kollektív tulajdonon alapuló, részben állami támogatással működő lakásszövetkezetek. Nagy előnyük, hogy hosszú távon biztosítják a megfizethetőséget. Amikor bérlő- vagy szövetkezeti tagcsere van, nem piaci áron adja el egy tag a részesedését, hanem csak a maga által betett tőkéjének inflációval megnövelt összegét viheti ki. „Ez a forma egyfajta átmenet a lakásbérlés és a tulajdonlás között – magyarázza Somogyi Eszter. – Az ingatlan a szövetkezet alapítóinak közös tulajdona, a lakást meg bérlik a szövetkezettől. Nálunk is érdemes lenne ösztönözni ezt a megoldást, akár csok-ot is igénybe vehetnének, akik szövetkezetben gondolkoznak.”

Eredmények zárójelben

A szociológus szerint ugyancsak fontos lenne a magánbérlakás-piac jobb szabályozása is, mert ma se a bérlő, se a tulajdonos nem érezheti magát igazán biztonságban. Ugyancsak időszerű az energiahatékonysági felújítások támogatása, amelyek nagyon visszaestek az elmúlt 10-12 évben. Véget értek a panelprogramok, a társasházak elég jól ki tudták használni a lakástakarék-pénztárak konstrukcióit, de ezek támogatása is megszűnt. És persze vissza kellene hozni a 2015-ig létezett normatív lakhatási, lakásfenntartási támogatást – hangsúlyozza Somogyi Eszter. – Ez biztosíthatná, hogy a rezsit, lakbért, közös költséget illető fizetési nehézségek miatt az emberek ne veszíthessék el lakhatásukat. Ma csak az önkormányzatok tudnak hasonló segítséget nyújtani a települési támogatások keretei között. Márpedig az országos politika szféráját érinti az a cél, hogy az emberek lakhatáshoz jussanak és meg is tudják őrizni azt.

Az általános, megoldásra váró problémák ma már nem csupán az elvárások szintjén fogalmazódnak meg. A Városkutatás Kft. is részt vett annak a húsz pontból álló, szakmai háttéranyagra támaszkodó lakhatási minimumprogramnak a kidolgozásában, amelyet lakhatási szervezetek terjesztettek az ellenzéki pártok elé, elnyerve támogatásukat. A tervezet többek között javasolja, hogy a lakhatás legyen az alkotmányban rögzített alapjog, kapjon felelős kormányzati szervet a lakáspolitika, a költségvetés legalább az éves GDP egy százalékát fordítsa lakáscélra, vezessenek be célzott programokat hajléktalanok és fogyatékossággal élő emberek számára, és tiltaná az állami és önkormányzati lakásokból való elhelyezés nélküli kilakoltatásokat. A választási eredmény azonban egyelőre zárójelbe tette ezeket az elképzeléseket is.