A rákosrendezői 85 hektáros telekügylet egyfajta ingatlanfejlesztésnek álcázott pénzmosásként is értelmezhető. A Népszavához eljutott információk szerint a szerződéses konstrukcióból, a kialkudott feltételekből és a háttérként szolgáló nemzetközi egyezményből könnyen arra a következtetésre juthatunk: az ügylet annyira feltűnően előnyös a végső befektetőnek – akiről könnyen kiderülhet, hogy nem is emírségekbeli –, hogy érdemes volt nagyon sok pénzt áldoznia arra, hogy nyélbe üsse.
Az Orbán-kormány tavaly márciusban írta alá a gazdasági együttműködési megállapodást az Egyesült Arab Emírségekkel (EAE). A szerződésben egyetlen projektet, Rákosrendező fejlesztését nevesítették. Mindez több szempontból is furcsa. Ahhoz, hogy egy külföldi, akár emírségekbeli üzletember befektessen Magyarországon, nem kell államközi szerződést kötni. Még akkor sem, ha a befektetés nagy területet érint. Gondoljunk csak a Magyarországon korábban hatalmas területeket felvásárló spanyol Fadesa ingatlanfejlesztőre, Adnan Polat török üzletemberre vagy az orosz Rahimkulov családra. Egy ilyen nemzetközi megállapodásra akkor lehet szükség, ha a befektetők protekcionista előnyöket keresnek. Magyar befektetők például a versenyjogi szabályok és az állam gazdasági semlegessége okán legálisan nem juthatnak ilyen előnyökhöz, mint például a közbeszerzés megkerülése vagy nekik kedvező jogszabály-módosítások. Ez megkerülhető egy külföldi cég beiktatásával.
A megállapodás az Emírségekre bízta a fejlesztő kijelölését. Jelen esetben ez a befektető, Mohammad Alabbar már 2023 februárjában létrehozta az Eagle Hills nevű céget Budapesten 5 darab, egymillió forintos, szabadon értékesíthető részvénnyel. A cég még irodát sem bérelt, ügyvédje, aki egyben Garancsi István ügyvédje is, biztosított neki székhelyet saját irodájában. Idén januárban Alabbar hirtelen az 50,9 milliárdos ingatlan-adásvételi ügylet egyik főszereplője lett.
A megállapodás kifejezetten segíti, hogy a vevőnek kijelölt cégbe új részvényesek érkezzenek, a 3. cikkely szerint az EAE által „ösztönzött” 5 milliárd euró összegű beruházás „magában foglalhat saját forrásokat, banki vagy társult féltől vagy részvényesektől származó kölcsönöket, eladásokat, harmadik féltől származó előzetes befektetési bevételeket stb.”.
Kevés olyan nemzetközi szerződés van, amely ilyen direkt módon ad lehetőséget arra, hogy megkerüljék.
Ellenőrizhetetlen, hogy az Eagle Hills mai részvénytulajdonosát formálisan vagy ténylegesen ki váltja majd a cégben. A részvényjátszmákat bemutató példáért nem kell messze menni: a területen a fővárosi önkormányzat cége mellett szintén elővásárlási joggal rendelkező Stockton Zrt.-t néhány nappal a rákosrendezői adásvétel előtt vásárolta fel a Habony Árpád érdekkörébe tartozó ECEquity Zrt. (Tehát nem egy telket, hanem a telek egyik tulajdonosát vették meg.) A cég részvényeinek csaknem felét újabb néhány nap múlva Garancsi István Market-vezér vette meg, így közvetve felerészben övé az elővásárlási jog. Az Eagle Hills-részvények átruházását az adásvételi szerződés nem tiltja, vagyis bárki, akár egy magyar befektetői kör is bármikor bevásárolhatja magát. Így haszonélvezője lenne mindazon előnyöknek, amelyekből magyar ingatlanfejlesztőként nem részesülhetne.
A részvények eladásával az eredeti tulajdonos gazdagodik, a vevője pedig legalizálhatja az esetleg feketén szerzett vagyont. A nemzetköziség lehet egyszerű csomagolóanyag, amellyel a magyar befektetői köröket lehetett helyzetbe hozni. Mindebbe erősen belerondít a főváros aktivizálódása, az elővásárlási jog gyakorlása.
Az összes előny a befektetőnél
Az adásvételi szerződésben több aknát is elrejtettek, amelyek feltárásához Hidasi Gábor ingatlanügyekben jártas ügyvéd adott jogi szakvéleményt a Népszava kérésére. Itt van mindjárt a vételár. A felek egységes négyzetméterárat állapítottak meg, figyelmen kívül hagyva az egyes ingatlanok különböző beépítettségét. Ennél több kérdést vet fel az 50,9 milliárdos vételár három részletben való kifizetése. Az első 12,7 milliárdot elvileg a szerződéskötést követő 10 napon belül kell megfizetnie a vevőnek. De csak akkor, ha az eladó – az állam nevében eljáró Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) – addig bemutatja az elővásárlásra jogosult két cég, a Stockton Zrt., illetve a Főtáv jogutódjaként a Budapesti Közművek Zrt. lemondónyilatkozatát. Ezt aligha tudja megtenni, hiszen a Fővárosi Közgyűlés múlt szerdán engedélyt adott a BKM-nek az elővásárlási szándék bejelentésére.
Rákosrendező: a Fővárosi Közgyűlés megszavazta Budapest elővásárlási jogátBudapest megtámadja mini-DubajtAz is egyértelmű, hogy az elővásárlásra jogosultakat nem terhelheti több kötelezettség, mint a vevőt. Az MNV és több miniszter viszont arra hivatkozott, hogy a főváros cégének az arab fél által ígért 5 milliárd eurós fejlesztésre is garanciát kell adnia. A szakjogász azonban felhívja a figyelmet, hogy a szerződésben semmilyen garancia nincs arra, hogy az egyezményben az EAE által „ösztönzött” 5 milliárd eurós befektetési kötelezettségvállalásnak vevői oldalon van fedezete. Sőt, a vevő nem is vállal kötelezettséget az 5 milliárd eurós beruházásra. Még ennél is furcsább, hogy az első és második vételárrészlet megfizetésére is csak egyetlen biztosítékot ad: saját anyacége (lényegében tehát önmaga) garanciavállalását.
Mivel a 2039. márciusig megfizethető utolsó vételárrészlet biztosítéki rendszere igen elnagyolt, és nincs szerződéses szankciója, ha a vevő az MNV kérésére sem nyújt biztosítékot, akkor könnyen, következmények nélkül megeshet, hogy az ingatlanok valójában csak 12,7 milliárdért cserélnek gazdát,
és a vételár további részletei különböző jogvitákban elsikkadhatnak.
Kimarad a tulajdonjog-fenntartás
A magyar állam helyzetét tovább ronthatja, hogy az első vételárrészlet kifizetése után a bevett gyakorlattal ellentétben nem él tulajdonjog-fenntartással, így a befektető már az első részlet megfizetése után a saját tehermentes tulajdonán építkezhet. S ez még nem minden. A második, 17,8 milliárd forintos vételárrészlet kifizetését öt feltételhez kötötték. Ha bármelyik nem teljesül, a vevő elállhat a vásárlástól. Az első kettő a projekt megvalósításához szükséges építési, légi, értékesítési és adózási jogszabályok módosítása, ami azért különös, mivel az állam egy magánjogi szerződésben vállal kötelezettséget jogalkotásra, mégpedig a vevő elvárásai szerint. A vevő azt is kikötötte, hogy az ingatlanok tulajdoni lapján lévő perfeljegyzéseket törölni kell, de ez – ahogy erre a szakjogász felhívja a figyelmet – nem azonos a perek megszűnésével. Az elővásárlási jogi pereskedés akadályozza a tulajdonszerzést, de a felek értelmezhetik úgy is a szerződést a szakjogász szerint, hogy ha az állam nem ismeri el az elővásárlásra jogosultak jogait, a vevő tulajdont szerezhet. Mivel a földhivatalok a kormányhivatalok alá tartoznak, a kormány utasíthatja a földhivatalt a vevő tulajdonjogának bejegyzésére.
Így lehet értéktelen a telek
A legkülönösebb az ötödik feltétel, amely látszólag ártatlanul csak annyit köt ki, hogy a megvett ingatlanok telekalakításon essenek át. Ezzel a területet új helyrajzi számokon nyilvántartott új telkekre osztják fel, amelyeknek már csak az új tulajdonoshoz van közük. Hidasi Gábor felhívja a figyelmet, hogy ennek révén az új telkeken létesülő felépítményeket – azaz lakó- vagy irodaházakat stb. – a vevő jogi értelemben „leemelheti” a telekről azzal, hogy azok is önálló helyrajzi számot kapnak, vagyis két külön helyrajzi számon szerepel az épület és az alatta lévő föld. Ez a telket mint önálló ingatlant lényegében értéktelenné teszi. Forgalomképes marad ugyan, de eladhatatlan, hiszen semmit nem lehet vele kezdeni, mert törvényes földhasználati jog fogja terhelni.
Ennek a magyar állam szempontjából különös jelentősége van. Ha az emírségekbeli cég nem fizetné ki a 2. vagy 3. vételárrészletet, akkor az állam elállhat a szerződéstől. Ekkor a szerződés értelmében vissza kellene állítani az eredeti állapotot. Csakhogy az új telkek és a külön helyrajzi számon nyilvántartott épületek nem tartoznak a helyreállítási kényszer alá, így az arab befektetőnek szinte érdektelen, hogy az eladó eláll-e a szerződéstől. Ha az MNV meg is tenné, jobb esetben visszajegyzik a tulajdonjogát azokra az ingatlanokra, amelyek az elálláskor még léteznek. De az új helyrajzi számokon létrehozott új telkek a szerződéskötéskor még nem szerepeltek, nem szerepelhettek a nyilvántartásban, így az eredeti tulajdonviszony nem állítható helyre. Mindebből az következik, hogy az első vételárrészleten túli összegek ki nem fizetésének vagy késedelmes fizetésének nincs valódi szerződéses szankciója.
Az utolsó, 20,4 milliárdos részletet csak akkor kell kifizetnie az ingatlanfejlesztőnek, ha a kormány megvalósította a vállalt 800 millió euró – 326 milliárd forint – értékű infrastrukturális fejlesztéseket. Ha nem teszi, akkor a vevő elállhat a szerződéstől, lásd a fentieket. Arra az esetre, ha a vevő nem teljesíti az ingatlanfejlesztési kötelezettségeit, nincs szerződéses szankció. S még egy csemege. Ha az emirátusi cég az első 12,7 milliárdos részlettel megszerzett ingatlanok tulajdonjogát menet közben más cégbe apportálja, akkor az akár tovább is adhatja az ingatlanokat, a kijelölt vevő szerződésszegése az aláírt kontraktuson kívüli szereplőket nem érinti.
