„Rákosrendező lehetne a mi olimpiánk: itt egy sokkal reálisabb, de mégis nagy fejlesztési lehetőség”

Győzelem vagy súlyos következményekkel és kockázatokkal járó döntés Rákosrendező 85 hektáros területének elhalászása az arab befektetők orra elől?

Mindkettő lehet, de én inkább győzelemnek tartom. Enélkül Budapest központi területén bármit építhetett volna egy olyan beruházó, aki köztudomásúan közömbös a helyi építészeti örökség, a közösség érdekei iránt és akire a városnak semmilyen ráhatása nem lett volna. Ilyen a világnak azért kevés pontján történhet meg. A demokratikus országok önkormányzatai saját fejlesztési stratégiájuknak megfelelően kialakított építési, környezeti vagy éppen adózási szabályokkal szabnak utat a fejlesztéseknek akkor is, ha az adott terület nincs a tulajdonukban.

Isztambulban és Zágrábban is megakadályozták az emirátusi ingatlanfejlesztést, a török fővárosban épített más, Zágrábban pedig nem épült semmi a területen. Budapesten az eléggé legatyásodott fővárosi önkormányzatra marad az új negyed építése. Lesz ehhez elég muníció?

A barnamezős beruházások alapesetben is az ingatlanfejlesztések legbonyolultabb formájának számítanak, ahol a magánberuházói és a közösségi érdekek összehangolása mellett a lakosságot is meg kell nyerni. Budapesten ehhez hozzáadódik a nehéz pénzügyi helyzet. A kelet-közép európai fővárosok közül nálunk a legalacsonyabb az egy főre jutó költségvetés, Bukarestnél és Szófiánál is kevesebb. Ráadásul ezt is durván lefölözi az állam a szolidaritási hozzájárulással. Ezzel együtt erkölcsi kötelessége volt a városvezetésnek megtenni az első lépést és megvásárolni az ingatlant. Különben a kormány kiszolgáltatta volna a várost az arab befektető önkényének, akiről tudható, hogy nem túl jó minőségben, profitorientáltan épít és mindenhová elszór egy-két felhőkarcolót. Budapestnek nincs szüksége toronyházakra.

Párizsban egész jól elfér a La Defense…

A La Defense a történelmi városhatáron kívül épült előre megfontolt várostervezési elvek alapján. A belterületen megépült Montparnasse-torony viszont égbe kiáltó bűn, a párizsiak szerint is. Ma is ott áll intő jelként.

Navracsics Tibor területfejlesztési miniszter szerint Rákosrendező politikai projekt, s mint minden ilyennek van egy pontja, ahol már nem éri meg. A főváros esetében mekkora a politikai kockázat?

Ez egy projekt, amin közösen kell dolgozni. Münchenben egy vasúti területet 20 éve alakít át szívós munkával az állami kézben lévő vasúttársaság és a városvezetés. Közös projektcéget hoztak létre, megállapodtak a költségek és hasznok közös viselésében. München valamennyi városfejlesztési elképzelését érvényesíteni tudja, lesz hatalmas park, a lakások harmada megfizethető. A kulcskérdés nálunk is az, hogy a közszereplők, a kormány és a főváros meg tudnak-e állapodni. Ha a kormány továbbra is a főváros ellehetetlenítésére játszik, például a 89 milliárdos szolidaritási adóval, akkor a projekt valóban mélypontra juthat. A főváros feladata, hogy transzparensen és hatásosan bemutassa a terveit és a kormány beruházást ellehetetlenítő akcióit. A 2026-os választás kampányüzenetévé tehető, hogy a projekt azért nem halad, mert az Orbán-kormány szívatja Budapestet.

Menni fog kormányzati szerepvállalás nélkül?

Nem, de enélkül az emirátusi fejlesztő esetében sem ment volna. A szerződésben szereplő kormányzati vállalásokat a főváros felé is teljesíteni kell. A kármentesítésről meg kell állapodni, de ez nem jelenti azt, hogy az egész költséget a fővárosnak kell állnia, hiszen a MÁV szennyezése mellett még a sportcsarnok törmeléke is ott van. De mondok egy másik példát. A kormány feltett szándéka, hogy olimpiát rendezzen. Sokan sajnálkoznak is azon, hogy ez egyelőre meghiúsult, mondván, ezzel olyan állami erőforrások lennének elérhetőek, amelyek révén Budapest ugrásszerűen fejlődhetne. Rákosrendező lehetne a mi olimpiánk: itt egy sokkal reálisabb, de mégis nagy fejlesztési lehetőség. Épülhet sok lakás, park, utak, felüljáró. Ha a két főszereplő összefogna, akkor meg is valósulhatna. Ha egymás ellen lapátol, akkor nem lesz belőle semmi. De legalább az arab álmokat nem öntötték itt betonba.

A városvezetés a spórolás okán egyelőre a Budapesti Közművekre bízza a munkát. Vitézy Dávid és ön azonban egy önálló projektcég alapítana erre. Miért olyan fontos ez?

Az elmúlt évtizedek példája azt mutatja, hogy a nagyobb kiterjedésű városrehabilitációs projektekhez szükség van egy önálló projektcégre, amely az önkormányzati stratégia mentén dolgozik, de a hivatalnál hatékonyabb és gyorsabb döntéshozatalra képes. Ilyen volt a ferencvárosit irányító SEM IX, vagy a józsefvárosi RÉV VIII. A Vitézy Dávid-féle Budapest Fejlesztési Központ is hasonló elven működött, méghozzá nagyon jól. Ezek alapján Rákosrendezőn is valami ilyenre lenne szükség. Az igazi kérdés az időzítés. Egyfelől a jövő évi választások miatti politikai satu okán jó lenne minél előbb elkészíteni a parkváros mestertervet, amely alapján a törvénymódosítások kérhetőek. Így egyértelművé válna az Orbán-kabinet hozzáállása. Másfelől a sikeres közösségi ingatlanfejlesztés első lépése klasszikusan a társadalmasítás, vagyis a városlakók bevonása. Koppenhágában egy volt katonai kikötő átalakítását azzal kezdték, hogy becsábították oda a városlakókat, hogy ismerkedjenek a területtel, ötleteljenek, hogy mi legyen vele, mi épüljön oda. Erre Rákosrendező esetében is szükség lesz, ez viszont lassítja a folyamatot.

Ki lehet préselni egy pofitorientált beruházóból, hogy hatalmas parkot, közintézményeket, sétányokat építsen, miközben a lakóházak sem érhetnek az égig?

A mesterterv meghatározza a fő beépítési paramétereket, a betelepítendő funkciókat, hogy a lakások és irodák mellett épüljenek-e üzletek és ha igen, a terület mely részére. Münchenben például bevásárlóközpont is lesz, ami jótékonyan hat a projekt költségvetésére. Az is tisztázandó, hogy a negyed mely részén milyen magas házak húzhatóak fel, hiszen az már most egyértelmű, hogy a kívánatos célok lérése érdekében a 65-90 méteres magassági korlátig is engedni kell a befektetőket. Mindez befolyásolja a megtérülést. Minél nagyobb a park, minél több a megfizethető lakás, annál többet kell a beruházásból a köznek vállalnia.

Visszatérő szlogen a megfizethető lakhatás. Mitől lesznek ezek megfizethetőbbek, mint a városban bárhol másutt épülő lakások? A XIII. kerület évek óta tucatjával építi a korszerű bérlakásokat, igaz nem egy kupacban, hanem szétszórva. Kell ehhez egy új negyed?

Nem ezzel az új negyeddel fog megoldódni a fővárosi lakhatási válság. De egy ekkora területet érintő ingatlanfejlesztésnél a világ demokratikusabb részén mindenütt kikötik, hogy a lakásoknak legalább a 30 százaléka megfizethető kategóriába kell hogy tartozzon. Ez az átlagosnál általában 20 százalékkal alacsonyabb árat jelent. Vélhetőleg épülnek majd bérlakások is. Mindez nem csak azért fontos, hogy a nehezebb körülmények között élők számára is lehetővé váljon az otthonteremtés, hanem azért is, hogy a város számára kívánatos „social mix”, kevert társadalmi összetétel alakuljon ki. A drága lakásokkal teleszórt luxus falanszterek a város számára elvesztett területek.

Alkalmas lehetne ez a negyed egyéb funkciók, például egy Budapestről sok éve hiányzó vidámpark befogadására is?

Érdemes ezt is megvizsgálni, ahogy azt is, hogy milyen más funkciók kapjanak itt helyet. Prága önkormányzata nemrégiben vásárolt egy teherpályaudvart a cseh államvasutaktól, Rákosrendezőhöz hasonló áron és méretben. Ott például a levéltárat költöztetnék az egyik vasúti műemléképületbe. Ezért is lenne fontos a korábban említett társadalmasítás. Kiderülhetne, hogy milyen funkciókat hiányolnak a budapestiek a városból. Telektulajdonosok lettünk mindannyian, mindenkinek el kell gondolkodni azon, hogy mit akarunk vele kezdeni.

Sok pénz kell ehhez, a fővárosnak pedig nincs sok. Uniós forrásokból ki lehetne pótolni a büdzsét?

Ma az sem biztos, hogy egyáltalán jön bármire is uniós támogatás. De ha így lesz, akkor két irányba is el lehet indulni. Az unió szívesen támogatja új kapacitásokat létrehozó közösségi közlekedési vonalak építését, márpedig itt a kisföldalatti meghosszabbítása és a 3-as villamos átvezetése is fontos projektelem. A másik irány a zöldítés, erre szintén kapható támogatás, akár az operatív programokon kívül is. Jó példa erre a III. kerületi Mocsárosdűlő tervezése.

Lehet-e Rákosrendezőből egy Budapest utcaképét alapvetően meghatározó, millenniumi léptékű városfejlesztés?

A 2019-ben színre lépett városvezetés deklaráltan új irányt akart szabni Budapest fejlődésének: befogadó, zöld, fenntartható várost akartak. Az eredeti tervek a főváros pénzügyi lehetőségeihez igazodva kisebb, a város több pontján megvalósuló fejlesztésekről szóltak. Rákosrendezőhöz hasonló léptékű koncentrált fejlesztés fel sem merült, hiszen a politikai és a pénzügyi körülmények ezt kizárták. Most egy csapásra megváltozott minden. A városvezetés nem tehetett mást, minthogy megveszi ezt a területet, elhárítva ezzel a tervezett borzalmat. Így most egyetlen helyszínre sűrítve kell érvényre juttatni az összes korábbi elvet, amelyek ráadásul szinte teljesen ellentétesek a magántőke logikájával. Szembe megy azzal, ahogy a Budapart mindenféle közösségi közlekedési kapcsolat nélkül épül, ahogy a Marina-parton egymásra ragasztják a magasházakat. Ezekkel szembe menve kellene bebizonyítani, hogy lehet a lakosság többsége számára elérhető áron, otthonos, zöld, közösségi közlekedési kapcsolatokkal bíró negyedet építeni, ahol minden szolgáltatás elérhető. Ez egy teljesen új városfejlesztési modell lenne, amilyen még nem volt Budapesten.