A jogszabályi környezet egyáltalán nem kedvez a kiadási célú ingatlanok gyarapodásának
Roppant alacsony a hazai bérlakások aránya a lakáscélú ingatlanállományon belül. Az elmúlt 10-15 év munkaerőpiaci változásai ráadásul az ebből fakadó feszültségeket csak felerősítették – mondta lapunknak Hegedüs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója. Aligha túlzás azt mondani, hogy most a gazdaság teremt elvárásokat a lakáspiaccal szemben.
A Városkutatás Kft. a közelmúltban a Habitat Magyarországgal együttműködve kidolgozott egy modellt, amely megfizethető szintű bérlakások működtetését segítené. E szerint az ingatlan tulajdonosa legalább három évre átadná lakását egy úgynevezett Szociális Lakásügynökség számára. Az ügynökség ettől kezdve megfizethető árú bérlakásként működtetné és kezelné az ingatlant. Ebben a felállásban a tulajdonos biztos és folyamatos bevételhez jutna, a piaci ár alatti kiadás miatt azonban elérhetők lennének számára olyan lehetőségek, amelyek más bérbeadókat nem illetnének meg (így például adókedvezmény). Az ügynökségnek ezen felül persze kötelezettségei is lennének, hiszen garantálná az ingatlan állagának megőrzését. A bérlők pedig rászorultságuk mértékének megfelelően támogatást is igénybe vehetnének.
Az elmúlt egy, másfél évtizedben ugyanis az emberek munkahelyi pozíciói instabilabbá váltak, ha ezek a kockázatok pedig a lakáspiacra begyűrűznek, azaz ha a lakhatás biztonsága is veszélybe kerül, akkor az nagyon komoly társadalmi feszültségeket kelt. (Szinte képtelenek például az emberek olyan régiókba költözni, ahol komoly munkalehetőségek vannak, s van, hogy a háztartási költségvetést csak rosszabb minőségű és elhelyezkedésű lakásba való költözéssel tudják egyensúlyba hozni.) A feladat adott: ezeket a lakáspiaci kockázatokat kellene csökkenteni – fogalmazott Hegedüs József. Ez azonban lényegében elképzelhetetlen állami szándék és közreműködés nélkül – folytatta.
Ma az a helyzet, hogy akinek pénze van, az felteszi a kérdést, hogy érdemes-e a bérlakásszektorba befektetnie. Ezek az invesztíciók azonban láthatóan csak nem akarnak megérkezni, holott a lakáspiac liberális, azaz például szabad szerződéskötés és lakbérmegállapodás. Mindez arra utal, hogy olyan intézményi, szabályozási korlátok vannak érvényben, amelyek gátolják a bérlakások nagyobb számú megjelenését. Jelenleg egyébként mintegy 110-115 ezer önkormányzati, s körülbelül 30-35 ezer közvetlenül az állam kezében lévő bérlakás van a piacon – mondta a szakember.
Aligha túlzás kijelenteni, hogy a jogszabályi környezet egyáltalán nem kedvező a kiadási célú ingatlanok szaporodásának, mert a bérlő, és a kiadó sem érezheti biztonságban magát. Előbbi attól tarthat, hogy egyik napról a másikra kirakják a lakásból, míg utóbbinak az a félelme lehet, hogy ha valami probléma merül fel, akkor hogyan juthat ismét vissza az ingatlanba, például, ha nem hajlandó kiköltözni a bérlő. Éppen ezért olyan szabályozási rend kellene, amely mindkét oldal számára hosszútávon biztosítékokat ad és kiszámítható viszonyokat teremet. Ennek egyik eleme lehetne például, hogy ha hosszabb távra, rugalmas lakbér-kontroll mellett adná ki valaki a lakását, akkor adókedvezményben részesüljön. Számos Nyugat-Európai országban a komoly lakáshiánnyal küzdő városokban a bérleti díj növekedését is kontrollálják, vagyis a megüresedett bérlakások esetében is van a lakbérnövekedésnek felső határa.
Az osztrák modell irányadó lehetne, ott évi 15 ezer új bérlakást adnak át. A jelenlegi bérlakásállomány több szempontból is problémás. Azon túl, hogy korlátozza munkaerő áramlását, csökkenti a rugalmasságot, arra sem nagyon tud „választ adni”, hogy bizony nem minden esetben ugyanolyan lakásméretre, -típusra van szükség. Az embereknek és családoknak más-más életszakaszban és élethelyzetben más-más ingatlanra lenne igényük – fejtette ki a Népszavának Pardi Zsófia, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) projektvezetője. Arról már nem is beszélve, hogy bőven akadnak családok, akiknek egy lakás megvásárlása túl nagy terhet jelent. Ezen felül diákok esetében pontosan ismert probléma a kollégiumi helyek korlátozottsága, számukra is megoldást kellene találni.
Mindez azért különösen szomorú, mert egyébként számos üres lakás kihasználatlanul áll a piacon. Ezeket pedig be lehetne vonni erre a területre. Ehhez azonban egy támogató lakástörvényre lenne szükség, az ehhez szükséges módosításokat végre kellene hajtani. Ez azonban önmagában még mindig kevés. Az adószabályozás módosítására is szükség lenne, amely hosszútávon segíti a bérbeadót, s biztonságot nyújt számára. Ide vonatkozóan akad például már több javaslat is, amely arról szól, hogy a hosszútávú, olcsó, azaz piaci ár alatti lakáskiadásnak adómentesnek kellene lennie.
Ezen felül az új építésű lakások állományát is emelni kellene, hiszen ebből is alig akad. Ebben a kérdésben az osztrák modell például nagyon jó irányt lehet. Ausztriában közhasznú építőtársaságok építik és kezelik ezt az ingatlanportfoliót. Hogy mennyire hatékonyan, arra elég egyetlen szám, az új építésű lakásoknak 26 százaléka bérlakás céllal készül.
Ehhez persze kellenek a jogszabályi keretek, a kezelés szabályainak meghatározása, szükséges lenne egy felügyeleti szervre, amely ellenőrzi, hogy valóban az történik a piacon, amit szeretnének. Ezen felül pedig a limitált profit bevezetése, vagyis az eredmény egy részének kötelező visszaforgatása újabb fejlesztésekbe. Mindennek következménye az említett arány, azaz az évi 15 ezer új bérlakás.
Persze Magyarországon is futnak különböző bérlakásprojektek – tette hozzá -, a gond az, hogy ezzel az önkormányzatokat – a többi között Nyírbátor, Kecskemét, Szeged, Veszprém helyhatóságát - nagyon egyedül hagyták. (Hiányzik az emlegetett szabályozási és finanszírozási környezet.) Így pedig nehéz áttörést elérni, pedig a TLE szerint évente legalább 5-10 ezer új bérlakásra lenne szükség.
Pardi Zsófia hozzátette, hogy a szervezet ma az élhető, megfizethető szintnek havonta, négyzetméterenként 1000-1500 forint közötti bérleti díjat tartja. Ez persze függ a helytől és a konstrukciótól is, amely a lakás kiadása mögött van.
Á. A.
A feladat itthon az lenne, hogy a spekulatív lakáspiac hatásait – például az Airbnb okozta kereslet és bérletidíj-növekedést, vagy a lakásárak, hitelkamatok hirtelen emelkedésének a hatását – mérsékeljék. Mindezt együtt kellene kezelni, ám nem látni, hogy a kormány bármit is kezdeményezne a témában – fűzte hozzá Hegedüs József. Pedig a jogszabályi környezet és a bérlakások térnyerését elősegítő támogatási rendszer kialakításához elengedhetetlen az állami közreműködése.
Kulcskérdés, mondhatni társadalmi feszültségeket csökkentő feladat lenne pedig, hogy egy-egy család lakáshelyzete milyen módon és formában tartható fenn. Jelenleg csupán az elithez sorolt réteg képes arra, hogy egy kritikus helyzetben - globális gazdasági válság, vagy mikroszinten, a családot ért nehézség -, biztosan megtartsa lakását a jelenlegi színvonalon.
Ezeket a pozíciókat nemcsak az egyéni döntések befolyásolják, hanem jelentős mértékben az adott lakáspolitika is. Olyan konstrukciókat, olyan szabályozást kellene alkotni, amelyek mind a bérlő, mind a bérbeadó kockázatait kezeli, s hosszútávon megnyugtató hátteret ad életükhöz. Hegedüs József hozzátette, hogy Budapesten szociális és közösségi bérlakások arányát a jelenlegi 6 százalékról legalább 15-re, míg a magánbérlakásokét 10 százalékról a duplájára kellene növelni.
Nemcsak az ingatlanárak száguldanak üstökösként fölfelé, de követik őket a lakásbérleti díjak is. Érdemes befektetni több lakásos ingatlanba úgy, hogy vagy saját cégen keresztül adja ki a tulajdonos, vagy bérlakásként értékesíti másoknak – nyilatkozta a Népszavának Balogh László az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Hány bérlakás van Magyarországon és milyen kategóriájúak ezek az ingatlanok?
- A rendszerváltás óta a magánszemélyek tulajdonában lévő bérlakások 145 ezerről 260 ezerre gyarapodtak, ellenben az önkormányzat bérlakások száma az 1990-es 683 ezerről, elsősorban a privatizációnak köszönhetően, 2016-ra 46 ezerre csökkent. Az önkormányzati bérlakások 80 százaléka egy vagy két szobás, szemben a magántulajdonban lévő bérlakásokkal, ahol ez az arány csak 38 százalék. Az önkormányzati bárlakások 49, a magán bárlakások 66 százaléka összkomfortos.
Léteznek központi bérlakásépítési programok?
- Ilyen programokat általában az önkormányzatok indítanak. Az állami tulajdonú MFB viszont kínál kifejezetten bérlakásépítésre, vásárlásra, felújításra hitelkonstrukciókat vállalkozóknak és önkormányzatoknak egyaránt. A kormányzat közvetlenül inkább a saját tulajdonú ingatlanvásárlást támogatja.
A hitelforrásokat és az emelkedő bérleti díjakat is figyelembe véve, van-e magánbefektetői érdeklődés bérlakásépítésre?
- A fejlesztések egyik fő iránya jelenleg, hogy a befektetőknek szánt, könnyen kiadható kis alapterületű garzonlakások, a másik a családoknak szánt nagyobb alapterületű lakások építése. Gyakran alkalmazott üzleti modell az is, hogy a beruházó adja ki a lakásokat, sokszor még külön ingatlanmenedzsment céget is létrehoznak erre a célra. A bérbeadásból az egyre növekvő igények miatt az elmúlt 5 évben megkétszereződtek a bérleti díjak, és éves szinten a banki, illetve az állampapír hozamoknál is magasabb, 6-7 százalékos hozamot is el lehet érni. Emellett a lakásépítést serkentő kormányzati intézkedések is növelik a beruházási kedvet, ám mivel az ingatlanokat terhelő kedvezményes 5 százalékos áfa csak 2019. decemberéig van hatályba, a bizonytalanság is növekszik. Nem is nagyon hallani olyan beruházóról, aki 2020-as ingatlanátadást tervez. Ez a vásárlókat is arra ösztönzi, hogy előrehozzák a vásárlásaikat.
Bihari Tamás
