Mindent visz a garzonok drágulása, a 20 négyzetméter alatti kislakások esetében majdnem 30 százalékos áremelkedést mértek egyetlen év alatt

A 20 négyzetméternél kisebb alapterületű lakások, vagyis a minigarzonok tipikusan mindig is az első lakásvásárlók, a diákok, valamint a befektetők célkeresztjében álltak. Érthetően, hiszen abszolút értékben ezek a legolcsóbban elérhető ingatlanok, noha a négyzetméteráruk fajlagosan magasnak számít - szögezte le a Népszavának Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Kiemelte, hogy hosszú távon (2016-2025) egyértelműen a pesti oldal belső és egyetemekhez közeli kerületei dominálták a minigarzon-piacot. A legnépszerűbb budapesti városrrészek sorrendje az összesített kereslet alapján a XIII., VII., VIII., VI., és XIV. kerület, viszont a 2026-os évkezdet nagyon komoly átrendeződést és meglepetéseket hozott.

Átalakultak a keresleti toplisták így, a tavaly ilyenkor még listavezető kerületekben idén év elején jelentősen megcsappant a minigarzonok iránti érdeklődés. Olyannyira, hogy a VIII. kerületben például feleződött a kereslet - összegezte a szakértő. Ez a visszaesés, amely a főváros egészében a piac egyértelmű hűlését rajzolja ki, arra utalhat, hogy a jelenlegi kamatkörnyezetben és árszinteken a saját célra - például egyetemista gyereknek - vásárlók egyelőre kivárnak. Vagy megpróbálnak az egy hajszállal nagyobb, 25-30 négyzetméteres lakások felé mozdulni - amennyiben ezt a hitellehetőségeik engedik. A kereslet csökkenésében az is szerepet játszhat, hogy az Otthon Start Program keretében ezeknek a minilakásoknak a jelentős részét nem finanszírozzák a bankok, ugyanis sok nem lakásként szerepel az ingatlan nyilvántartásban. Másrészt  OSP-s hitellel már egy nagyobb lakás is könnyebben finanszírozhatóvá vált az első lakást vásárlók számára.

A budapesti átlagos négyzetméterárakat nézve 2016 és 2026 között a teljes társasházi lakáspiacon drasztikus, mintegy 245 százalékos drágulás ment végbe: 435 ezer forintról 1,5 millió forintra nőtt a medián négyzetméterár. A minigarzonok piaca azonban még ezt is jócskán lekörözte - mutatott rá Balogh László - itt 10 év alatt 327 százalékkal lőttek ki az árak, így az 500 ezer forintos 2016-os szintről mára elképesztő, 2,13 millió forintos medián négyzetméterárig jutottak. A legnagyobb különbség a legutóbbi egy évben, 2025 és 2026 eleje között alakult ki. Míg a budapesti átlagos lakásárak „csak” 8 százalékkal nőttek, addig a 20 négyzetméter alatti kislakások esetében egy majdnem 30 százalékos drágulást mértek egyetlen év alatt.  

Aki ma Budapesten minigarzont vesz, annak átlagosan 42 százalékos árprémiumot kell kifizetnie a normál társasházi lakások négyzetméterárához képest (1,5 millió vs. 2,13 millió forint/négyzetméter).

A legfelkapottabb pesti kerületekben az olló még nagyobbra nyílt, ami egyértelműen a befektetői, leginkább Airbnb-célú vásárlások árfelhajtó hatását mutatja. A VII. kerületi minigarzonokért most átlagosan 2,38 milliót kérnek négyzetméterenként, ami 58,5 százalékos felárat jelent. Jelenleg a  VI: kerületben a legdrágábbak a minigarzonok, az eladók átlagosan 2,39 millió forintos négyzetméterárat szabnak, ami közel 51 százalékkal magasabb, mint a kerület teljes társasházi átlaga, ez most 1,58 millió forint/négyzetméter.

A rehabilitációs negyedek és az egyetemek közelsége miatt a VIII. kerületi minigarzonok négyzetméterára is majdnem megüti a 2 millió forintos szintet, jelenleg 1,99 millió, ami 49 százalékos prémiumot jelent a kerület 1,33 milliós átlagához képest. A IX. és XIII. kerületben valamivel szerényebb, 34, illetve 32 százalékos a minigarzonok felára a normál piac szintjéhez képest, de így is stabilan 2 millió forint feletti (2,05 és 2,15 millió) négyzetméterárakkal lehet találkozni. Az áremelkedés volumenét érzékelteti, hogy a XIII. kerületben 2016-ban mai szemmel még szinte aprópénzért, 270 ezer forintos négyzetméteráron lehetett minigarzont venni, vagyis tíz év alatt közel nyolcszorosára drágultak az itteni minilakások - tudtuk meg az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjétől.