Átlag alatti mértékben drágultak az újépítésű lakások, amelyek ára Budapesten negyedéves alapon mindössze 0,9 százalékkal, éves szinten alig 10 százalékkal emelkedett, nem függetlenül a felpörgött keresletre gyorsan reagáló kínálatbővüléstől – derül ki az Eltinga 2026 első negyedévet elemző Budapesti Lakáspiaci Riportjából. E szerint 2025 vége és 2026 eleje között a lakások átlagos négyzetméterára 1,83 millió forintról 1,845 millió forintra emelkedett. Az év első hónapjaiban a stagnáló árak dacára az előző évi átlaghoz képest 25 százalékkal kevesebb, nem egészen 1900 új lakást adtak el, miközben a vevők már mintegy 9500 újépítésű lakás közül választhattak. Az Otthon Start Programnak (OSP) megfelelő épülő lakások aránya a fővárosban az utóbbi negyedévben csökkent, már csak mintegy 15 százalékát teszi ki a kínálatnak.
Sápi Zoltán, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzési vezetője lapunknak rámutatott
az elmúlt tíz évben nem volt ilyen bőséges a kínálat, ez már bőven a hosszú távú átlag felett van.
Ebből is következik, hogy nem tud annyira drágulni ez a piac, mint amennyire – a fővárosban csaknem 30 százalékkal – a használt lakások ára egy év alatt megugrott.
Az újlakáspiaci kereslet 2024 őszétől futott fel, akkor még az állampapírpiaci rekordkamatok hatására, majd 2025 nyarán a bejelentett Otthon Start Program (OSP) is érdemben élénkítette a keresleti oldalt. Budapesten egy jól látható fordulat rajzolódott ki az év elején: a jelentős kínálati bővülés és az előző évhez képesti visszafogott kereslet kombinációjaként az árak emelkedése gyakorlatilag megállt, a 0,9 százalékos árváltozás lényegében stagnálásnak tekinthető.
Több ezer új lakás és ikerház épülhet Budapesten, nyomás alá kerülhetnek a használt ingatlanok eladóiBalogh László, az ingatlan.com vezető elemzője a Népszavának elmondta: egy év alatt 3436-ról több mint 15 ezerre emelkedett, vagyis többszörösére nőtt az újépítésű lakások és házak száma a kínálatban, ami komoly versenyt teremtett a piacon. A 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt érdemi kereslet van, de 2–2,5 millió forint felett már csak marginális érdeklődés látszik Budapesten is – mondta Balogh László.
A vevők elsősorban a középkategóriás, jellemzően kétszobás lakásokat keresik, ami jól mutatja az árérzékenység erősödését. Az OSP-kompatibilis projektekben többnyire 40–60 négyzetméteres lakások jelennek meg. További érdekesség, hogy a szabad budapesti lakások 24 százaléka 2026-ban, 44 százaléka 2027-ben készül el, ami egy későbbi átadási csúcsot vetít előre az Eltinga felmérése szerint. 2028-as átadási dátumból is egyre több van, és az első 2029-re ütemezett lakóprojektet is piacra vitték már. Folyamatosan indulnak új fejlesztések: április végéig majdnem kétezer új lakás került a kínálatba, a Bayer Property két nagy projekttel – a XIII. kerületi egykori virágpiac helyén épülő lakóparkkal és a Kincsem utolsó ütemével – összesen 820 lakással jelentkezett, míg a Cordia is elindította 218 lakásos új ütemét a Marina City fejlesztésben – sorolta Sápi Zoltán.
Újlakáscunami fékekkelBár továbbra is a lakások uralják az újépítésű ingatlanpiacot, ahol a teljes kínálat nagyjából kétharmadát teszik ki, ugyanakkor az értékesítésre épülő házak száma majdnem tízszeresére nőtt az ingatlan.com adatai szerint. Ez arra utal, hogy sokkal több vidéki, illetve agglomerációs fejlesztés került be a kínálatba.
Nagy kérdés – fogalmaztak egymástól függetlenül, de egybehangzóan a szakértők –, hogy miként alakul az Otthon Start Programban kiemelt státusszal engedélyezett projektek sorsa, illetve a piaci hatásuk.
Balogh László hangsúlyozta, hogy az OSP kedvezményes hiteléhez kötött 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon (valamint a lakás- és ház ár korlátok) sok helyen – Budapesten és több nagyvárosban is – közvetlen versenyt teremtenek a használt lakásokkal szemben. A használt lakások ára az elmúlt egy évben olyan mértékben közelítette meg az új építésűekét, amire korábban nem volt példa.
Kivárásra játszanak a lakásvásárlók, bővülő kínálattal találkozik a csökkenő keresletKülön kockázati tényező az építőanyagárak alakulása is: a közel-keleti térség bizonytalanságai közvetetten a kivitelezési költségekre is hatással lehetnek, ami középtávon tovább emelheti az árakat. Az építési aktivitás az év első negyedévében még élénk képet mutathat a hivatalos statisztikák szerint is, az építési engedélyek száma és az egyszerű bejelentések aránya is ezt a tendenciát tükrözi
Árplafonhoz értek a panelek, akár jelentős árengedményekre is kényszerülhetnek az eladókA keresletben továbbra is a kétszobás lakások dominálnak, ezek adják az eladások körülbelül felét és a szabad készlet 44 százalékát. A garzonok népszerűsége nem változott, a háromszobás lakásoké kissé csökkent, a nagyobbaké pedig minimálisan nőtt. A szabad budapesti lakások 7 százaléka beköltözhető, több mint 80 százaléka még épül, a kivitelezés indulása előtt piacra kerülő lakások aránya pedig az Eltinga adatai szerint az előző negyedévi 16 százalékról 12 százalékra csökkent. Tavasszal átlagosan 128,4 millió forintot kellett fizetni egy új építésű otthonért a fővárosban.
