„Budapesten súlyos lakhatási válság van, sajnos vezetjük az összes mérvadó statisztikát”

Az üresen álló, funkciójukat vesztő állami és önkormányzati épületek újragondolása és a megfizethető lakhatás különleges ötvözete formálódik Újpesten. A Baross utcai épület egykoron a Simon Ferenc Bőripari Szakiskola otthona volt, de már évek óta üresen áll. Ráadásul kicsit nagyobb is mint kellene, így az eredetileg tervezett 20 helyett első körben 26 bérlakást alakítanak az épület első traktusában „Affordable Housing for All” (AHA) uniós projekt keretében.

„Budapesten súlyos lakhatási válság van, sajnos vezetjük az összes mérvadó statisztikát. Az egész Európai Unióban nem volt olyan ingatlanár-emelkedés, mint amit Budapest elszenvedett. A bérek és a lakhatási költségek között nagyon kinyílt az olló. Ebben benne van az elmúlt évtizedek összes rossz kormányzati lakáspolitikai intézkedés hatása. A lakhatási válság ráadásul összekapcsolódik a klímaválsággal, amelyre eddig szintén nem volt érvényes válasza a magyar kormánynak. Nehéz ezzel a folyamattal szembe menni, de muszáj. Önmagában ez a projekt nem írja felül ezeket a válság jelenségeket, de kiváló teszt arra, hogyan lehet ezeken úrrá lenni" – mondta Karácsony Gergely főpolgármester, a bérházzá alakuló egykori iskola hétfői bejárásán. Az épületben az idén kezdődött el az építkezés, mivel csak második nekifutásra sikerült kivitelezőt találni, de egyelőre tartja az ütemtervet, így az év végére befejeződik az épület átalakítása.

Az egykori középiskolában 26 korszerű, energiahatékony lakást alakítanak ki a fővárosi önkormányzat által elnyert közvetlen uniós forrásból. A projekt teljes költségvetése 6,2 millió euró (jelen árfolyamon 2,2 milliárd forint), ebben már benne van a fővárosi önkormányzat 20 százalékos önrésze. A kivitelezés 1,3 milliárd forintot visz el, amelyet a Front-Bau Kf. végez.

Második ütemként valósulna meg az épület hátsó részének átalakítása, ennek terveit a főváros saját forrásból rendeli meg. A közbeszerzési felhívás a következő hetekben jelenik meg. A főpolgármester abban bízik, hogy a megvalósításra jut majd a Top Plusz uniós programból, sőt Újpesten van még egy iskolaépületük, amelynek átalakítására már korábban elkészültek a tervek – eredetileg ezt jelölték ki az AHA-projektre –, amelyet szintén átalakítanának bérlakássá. (Lásd keretes írásunkat.)

„Az AHA-projekt egyik különlegessége, hogy nem új épületet emelnek, hanem egy funkcióját veszített régit alakítanak át, ami sokkal környezetkímélőbb és fenntarthatóbb megoldás, mint egy feleslegessé vált régi épületet elbontani és újat építeni” – mutatott rá Karácsony Gergely, aki azt reméli, hogy az új kormányzati partnerséggel további fővárosi bérlakás-projektek indulhatnak Budapesten.

A „Megfizethető Lakhatást Mindenkinek” program azonban jóval több, mint bérlakásépítés. A projekt része a gondos bérlő kiválasztás, illetve a beköltözők közösséggé szervezése. Az épületben szemben a szokásos bérházakkal – beleértve az újonnan épülteket is – közösségi teret hoznak létre, amely színtere lehet a közös élményszerzésnek és programoknak. Hasonló szerepet tölthet be a hatalmas tetőterasz, amely afféle kültéri közösségi térként működhet, ahogy a két épület közötti udvar is, amelyet az ingatlanok átalakítása után „zöldítenek”.

A projekt különlegessége a gondos előkészítés is. Előzetesen a BME Urbanisztikai Tanszéke egy „szomszédság” kutatás keretében felmérte, hogy mire is lehet szüksége az idő költözőknek, milyen hiányfunkciók vannak a környéken, hogy tud beépülni ez a bérház a városi szövetbe. A KÉK segítségével közösségi programokat szerveztek a helyieknek, így például közös „értékmentést”, a még használható tárgyak most üres szárnyban várják a hasznosítást. Az átadás után indulnak a beköltöző programok, hogy valóban élő közösséggé váljanak a lakók.

Azt viszont még nem tudják, kik is költöznek majd be a lakásokba. Az unió elvárása, hogy ne egyetlen társadalmi csoport képviselői kapjanak elhelyezést az AHA-házakban, a bérház tükrözze a társadalmi sokszínűséget. Így a bérlőkiválasztás fontos része a projektnek, de ennek feltételrendszerét csak most nyáron rakják össze.

A bérházban kialakítandó lakások önmagukban is segítik a sokszínűséget, mivel a 39 négyzetméteres stúdiólakástól a 100 négyzetméteres 3-4 szobás lakásig többféle elrendezésű otthont alakítanak ki. Az viszont közös, hogy mindegyikhez tartozik majd egy franciaerkélyes nagy ablak, illetve mindegyik hőszivattyús fűtés-hűtéssel és konyhabútorral felszerelt lesz. A lakók várhatóan nagy hasznát veszik majd a ház alatti 800 négyzetméteres pincében kialakított tágas tárolóknak is. Ahogy a hétfői épületbejáráson kiderült, felmerült a Nyugat-Európában bevett közös mosó- és szárítóhelyiségek kialakítása is, de végül úgy döntöttek, hogy sok beköltöznek ez lesz az első valódi otthona, amelynek autonómiájához hozzá tartozik a saját mosógép és a saját konyha.

 Lakhatási teszt

Az AHA-projektre 2023 júniusában nyert csaknem 5 millió eurót a fővárosi önkormányzat az Európai Regionális Fejlesztési Alap pályázatán. A támogatási szerződést 2023 októberében írták alá, amit több hónapos előkészítő munka követett. 2024 márciusára kötötték meg a partneri szerződéseket nyolc hazai partnerszervezettel (Budapest Brand, Városkutatás Kft., Utcáról Lakásba Egyesület, KÉK Alapítvány, Popcode Kft., BURST Nonprofit Kft. és a Magyar Energiahatékonysági Intézet). A projekthez három város – Pula, Breda és Alfafar – is kapcsolódott a jó gyakorlatok megosztása céljából.

A kivitelezői pályázatra azonban első körben csak egy ajánlat érkezett, így az eredménytelen lett. Közben az is kiderült, hogy pályázati anyagban eredetileg megjelölt újpesti Szabadkai utcai ingatlanban az időközben módosult kerületi építési szabályozás miatt nem alakítható ki 20 lakás, csak 12. Ez viszont nem felelt meg a pályázati feltételeknek. Így esett a választás a Baross utcai volt iskolára.

A Demo Hub névre keresztelt bérház tervezésével 2024 márciusában bízták meg a NART építész Műtermet, amely tavaly februárra szállította le a kiviteli tervdokumentációt. A 2500 négyzetméteres épületben a lakásokat alacsony költségű „moduláris belsőépítészeti megoldással” alakítják ki. Az alacsony rezsiköltségeket a hőszivattyúk biztosítják. A projekt részeként létesül egy 1300 négyzetméteres kert, a közös helyiséget bútorokkal, teakonyhával szerelik fel.

 Laktanya, parkolóház és textilüzem

A fővárosi önkormányzat, ha magyar viszonylatban járatlan útra tért is, számos nemzetközi példából meríthetett ihletet. Párizsban egy korábbi irodaházat, illetve egy parkolóházat alakítottak át – részleges bontással – szociális bérlakásokká és kollégiummá. Az irodaházban egy krízisszálló is működik. Mindkét esetben a megfizethető lakhatási projektekre elérhető állami hitelek és a közszféra támogatása jelentette a finanszírozási alapot, amit a parkolóház egyik felének értékesítése egészített ki. A lépték kicsit más volt, hiszen a volt hatalmas irodaépületben a bérlakásokon, a diákoknak és fiatal munkásoknak kialakított apartmanokon kívül, művészlakások és co-working irodák is helyet kaptak. A megvalósítás 10 évig tartott.

A Prágától 60 kilométerre lévő Kolinban egy volt állami, de a városnak átadott laktanyát alakítottak át szociális bérházzá az odatelepült autógyár dolgozóinak. A laktanyában 35 lakás létesült, de később 5 új épületet is felhúztak mellé összesen 291 bérlakással. Az önkormányzat 20 évre szóló piaci hitelt vett fel a megvalósításra.

A németországi Chemnitzben egy alternatív lakhatási és kulturális projekt részeként valósult meg a projekt. A kiindulópont nem volt éppen szokványos. 2007-ben egy fiatalokból álló csoport „megszállt egy üres lakóházat”. A tulajdonos velük együtt adta el egy magánbefektetőnek, aki egyszerűen kidobta volna őket, csakhogy addigra meglehetős politika és médiafigyelem övezte a fiatal házfoglalókat. Az akkori szociáldemokrata polgármester szimbolikus ügyként kezelte az esetet. A csoportot végül egy önkormányzati tulajdonban lévő klasszicista tömbbe költöztették, ahol 5 évig bérleti díj nélkül használhatták a lakásokat. Azalatt úgy megerősödött a közösség, hogy 2015-ben megvásárolták az épületet és azóta közösségi üzemeletetésben működtetik. Jelenleg 25 művész, diák, kézműves, szabadúszó él együtt. A finanszírozási hátteret egy etikus bank hitele és az átköltözők által bevont erőforrások jelentették.

Barcelonában egy régi textilüzemből lett fiataloknak szóló 45 lakásos bérház az akkori progresszív lakáspolitikai hullám részeként. A Can Fabra leginkább innovatív építészeti megoldásai miatt ismert, több díjat is nyert.