A Covid után sok ingatlantulajdonos és fejlesztő kezdte el vizsgálni, hogy mit lehetne kezdeni az esetleg feleslegessé váló irodaházakkal. A számolgatás vége legtöbbször az lett, hogy kiderült: ami irodaként jó lokációban van, az lakásként nem feltétlenül az. Tipikus példa lehet erre a Váci út, ahová az irodabérlők szívesen költöznek, hiszen minden nekik fontos szempontból remek helynek számít, lakni viszont kevesen akarnak egy kétszer három sávos út mellett.
A fejlesztők elkezdték vizsgálni a lehetőségeket, de viszonylag kevés esetben jutottak el oda, hogy valóban meg is csinálják az átalakítást. Kalaus Valter, a VLK Newmark Kft. ügyvezető igazgatójának becslése szerint 25–30 vizsgált épületből nagyjából egynél jöhet ki úgy a számítás, hogy a lokáció, a műszaki adottságok és a gazdaságosság alapján érdemes legyen belevágni.
Egy irodaház lakóépületté alakítása komoly műszaki feladat, gyakorlatilag szerkezetkész állapotig vissza kell bontani az épület belsejét, majd a lakásokhoz szükséges új alaprajzot, gépészetet, elektromos hálózatot, vizesblokkokat és falakat kell kialakítani
– összegezte a Népszavának Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke, a Metrodom csoport stratégiai igazgatója. Mint hangsúlyozta, a lakásoknál az erkély, legalább a franciaerkély vagy a loggia is fontos lehet. Az irodaházak egy része egyszerűen túl nagy, illetve túl nagy épületmélységű ahhoz, hogy lakásokat lehessen kialakítani benne.
Emiatt a transzformáció költségei olyan magasak, hogy Kiss Gábor szerint a projekt akkor lehet gazdaságos, ha nagyon olcsón lehet megszerezni az irodaházat.
Piaci ökölszabály szerint körülbelül 50 százalékos üresedésnél kerülhet olyan helyzetbe egy irodaház, amikor már érdemes elgondolkodni a funkcióváltáson. Ha ennél alacsonyabb az üresedés, még gazdaságosabb lehet irodaként működtetni, mint nekiállni az átalakításának, majd a kialakított lakásokat bérbe adni vagy eladni.
Összeérhet az állami bérlakásprogram és a Bayer Construct csődeljárásaAz irodapiacon jelenleg 12,2 százalékos az üresedési ráta, de nem mindegy, hogy hol vannak az üres területek – mondták az ingatlanpiaci szakemberek. A Váci úton, Dél-Budán vagy Bel-Budán továbbra is keresettek az irodák, miközben az agglomerációban, például Budaörsön magasabb az üresedési ráta. Hiába alacsonyabbak ott emiatt számottevően a bérleti díjak, azokat a cégeket, amelyek a Váci úton akarnak irodát bérelni, jellemzően nem érdekli egy másik, olcsóbb lokáció.
A bérlők ragaszkodnak a megszokott, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező és megfelelő szolgáltatásokat kínáló helyszínekhez. Még néhány sarokkal arrébb sem feltétlenül költöznek el. Ugyanakkor szempont, hogy a budapesti irodaállomány jelentős része már elavultnak számít.
Egy komolyabb felújítást azonban csak akkor szoktak elkezdeni, ha az épület kiürül, vagy ha a nagy mágnesbérlők távoznak. A felújítás akár egy-két évig is tarthat, utána pedig újra bérlőket kell találni az épületbe – igaz, ez már a korábbinál magasabb díjért is lehetséges.
A funkcióváltás esetén a szabályozási akadályok is szembejönnek: attól, hogy egy irodaház műszakilag alkalmas lehet lakás kialakítására, még nem biztos, hogy az adott övezeti besorolás ezt lehetővé teszi. A beépítési paramétereknek is meg kell felelni, és szükség lehet az önkormányzat együttműködésére, a helyi szabályozás módosítására – sorolta Kiss Gábor.
A finanszírozás is nehéz kérdés, mert kevés konkrét példa van irodaházak lakóépületté alakítására, ezért a bankoknak nincs megfelelő benchmarkjuk az ilyen projektek megítéléséhez. Szükség lenne jó pilot projektekre, jó példákra, de nagy volument az irodaházak funkcióváltásától nem vár a lakáspiacon a szakember.
Még nyitnak az új ipari parkok, de az új kormány átírhatja a forgatókönyvetA megfizethető bérlakások esetében még nehezebb a pénzügyi modell, mert a magas átalakítási költség a piacinál alacsonyabb bérleti díjjal társul, emiatt nehéz olyan költségszerkezetet kialakítani, hogy a projekt belátható időn belül megtérüljön.
A bérlakásoknál 3 százalékos hozamot is nehéz elérni, az irodapiacon azonban még mindig a 6 százalékos hozam a jellemző. Emiatt
Még egy csak felerészben kiadott irodaház esetében sem feltétlenül éri meg lakófunkcióra váltani.
Nem mellesleg a lehetséges új funkció nem minden esetben lakás. Kiss szerint a lokációtól függően egy jó belvárosi irodaházból akár hotel is lehet, ami jobb megtérülést kínálhat. Ha a szálloda funkció nem jöhet szóba, akkor lehetőségként felmerül a lakás, illetve bizonyos esetekben a munkásszálló is.
Nemrég még a tervezett állami költözések kapcsán a várhatóan megüresedő, 200–350 ezer négyzetméternyi épületállomány lehetséges hasznosítása volt minden szakmai fórumon az állandó téma – mondta Kalaus Valter, aki rámutatott, hogy a Bosnyák téri irodakomplexum új kérdéseket vet fel. Kérdés, hogy mi lesz azokkal az épületekkel, amelyekbe az állami szervek végül nem költöznek be.
A Dürer megtelt, a BudaParton zajlik a beköltözés,
a Bosnyák téren azonban mintegy 150 ezer négyzetméternyi irodaterület helyzete vált kérdésessé. A zuglói lokációban ezt az irodaterületet piaci alapon nehéz lesz megtölteni.
A tömegközlekedés és a szolgáltatások a környéken ugyanis nem olyanok, mint a keresett irodapiaci helyszíneken. Egy-két épületet meg lehet tölteni, de hét épület esetében ez akár öt év alatt is nehéz lehet – szögezte le a VLK Newmark vezetője.
Az irodaház-építési láznak vége, a nyugati szereplők most már várnak, mit hoz a parlamenti választás MagyarországonPert indít Zugló a Bosnyák téri irodaház építtetőjével szemben