– Magyarország az elmúlt évtizedben európai dobogós volt a lakásárak és a bérleti díjak drágulását tekintve. Beszélhetünk nálunk lakhatási válságról, ha nem zúgolódnak széles tömegek hangosan?
– Amikor lakhatási válságról beszélünk, akkor először azt érdemes tisztázunk, hogy tulajdonképpen mi is van válságban? Ha ezt szétszálazzuk, akkor egyrészt van a lakáshoz vagy lakhatáshoz jutás válsága: bizonyos fajta lakások bizonyos társadalmi csoportok számára egyre nehezebben elérhetőek, és ez a helyzet valóban kritikusan alakul. A másik is egyre nagyobb problémát okoz, ez a lakásfenntartás, a fenntartási kapacitás vagy képesség válsága. A harmadik tényező a lakások, a lakhatás minősége, ami még mindig differenciált, pedig sokat javult az elmúlt évtizedekben. Magyarországon egyre kevesebben laknak nagyon rossz minőségű lakásban. A hozzájutási és fenntartási krízis összefügg, mert jobb minőségű lakásokat drágább fenntartani.
– Az összetett válság mögött összetett okok állnak, például a piac változása, a spekuláció, az Airbnb-hatás, a beruházói érdekek vagy a szociálpolitikai rendszerek elégtelensége?
– A fejlett világban az ingatlanpiac annyiban biztosan megváltozott, hogy a nagyvárosokban megjelentek a nagy és időnként nemzetközi ingatlanbefektetők, akik keresték a kifejezetten jövedelmező befektetési lehetőségeket. Mivel az egyéb tőkejövedelmek egy idő után csökkentek, mert alacsonyak voltak a kamatok, ezért nem volt érdemes pénzben tartani a megtakarításokat. Ez generált egy ingatlanberuházási bummot, ami elsőre semmi mással nem függ össze, minthogy a befektetők hova tegyék a pénzüket, hogy jobban kamatozzon, mintha részvényekbe vagy más betétekbe tennék. Emiatt a kínálat ugyan növekedett, de magas profittal, magas áron kínálták, amit megépítettek. Ennyiben eltorzították a lakáspiacot.
– A szociális transzferek jellemzően miként követték le a lakásárdrágulást?
– Ehhez a folyamathoz sok helyütt a szociális-lakhatási, pénzügyi transzferek fokozatos visszavonása társult, ami nagymértékben hozzájárult a mostani nyugati tüntetési hullámhoz. Mindig érzékeny kérdés, ha valamilyen működő pénzbeni támogatást akár csak kis mértékben elkezdenek visszavágni. Vagy az összeget, vagy a jogosultak körét, a hozzáférés feltételeinek a szűkítésével. Ez mindenhol erős feszültségeket kelt, akár egészségügyi, oktatási támogatásokról van szó, akár általános segélyekről. Félreértés ne essék, nagyon nem szeretik a kormányok a juttatásokat szűkíteni. Ezekben az országokban régóta kialakult rendszerek, újraelosztott összegek kapcsolódnak a lakhatáshoz, és nagyon cizelláltak, sok évtizedes, olykor évszázados hagyományokkal. Ezért erre nagyon érzékenyek az érintett a társadalmak. Angliában, Spanyolországban, Portugáliában, Franciaországban, mindenütt.
A transzferek visszavágását nem jókedvében csinálja egyik kormány sem, ez nem a szívük csücske. Ám a gazdasági növekedés lefékeződése miatt egyszerűen kevesebb a költségvetési forrás.
Emögött sokféle okot jelölhetünk meg: a kínai gazdaság rendkívül dinamikus és expanzív terjeszkedésétől az orosz agressziót vagy az iráni háborút követő energiaválságig. A békepárti Trump állandó háborúskodása komoly gazdasági zavarokat és problémákat okoz, és az európai katonai költségvetésekben is komoly kiadásokat jelent. Mindezek hatással vannak a fejlett világ gazdaságainak a teljesítőképességére. Ezért kénytelenek szűkíteni a szociális és a lakhatási transzfereket. Nem drasztikus, de mégiscsak érzékelhető visszavágásokról van szó.
– Említette a szabályozások akár évszázados tradícióját.
– A szabályozás megváltozása nem követte le az új helyzetet Nyugat-Európában sem. A lakhatási körülmények változtatását, modernizálását igen sűrű szabályozórendszerrel próbálják egyensúlyban tartani. Amikor a nagy beruházók megjelentek és lakáspiac egy bizonyos szegmensét felpezsdítették, akkor ezzel az árakat is bedurrantották. Ezt nem követte le a szokásos szabályozási reakció. Pedig ezt az ágazatot lehet terelgetni, modernizálni, tehát keretek között lehet tartani.
Az emberek azért elégedetlenek, mert nekik rosszabb lett, hiszen elkezdtek nőni a lakhatási árak, miközben mások fantasztikus építési beruházásokkal borzasztóan meggazdagodnak.
Ez így egy teljesen szabályozatlan helyzet. Hogy aztán a kormányok direkt játszották a gazdagok kezére a lakáspiaci folyamatokat vagy csak elmaradtak azok a szabályozási intézkedések, amelyek kordában tarthatnák a folyamatokat, ezt mi most ne döntsük el.
– Az építési beruházások államilag is hathatósan támogatott felívelése hozzájárulhat az évi 40 ezer körüli lakásépítéshez, ami az állomány megújításának feltétele. A lakások valóban lakásnak épültek?
– Nálunk a lakásberuházási szektorban teljesen eleresztették a gyeplőt. Hihetetlenül alulszabályozott ez az ágazat. Központi költségvetési támogatásokat, olcsó állami hiteleket kaptak a hazai lakásberuházók lakásépítésre, ami jó dolog, de nem mindegy, mit építünk. A hiteleket lakásra kapták, és egy részét eleve nem is lakásként használják, a lakáskiadásban nagy részüket irodának adták ki. Ez is felhúzta a lakásbérleti díjakat. Tehát nem olyan mértékben nőtt a lakáskontingens, amilyen mértékben a beruházók állami lakástámogatásokat kaptak. És sajnos nem az volt a másik oldalon elvárásként, hogy elérhető áron adják ki hosszú távú lakásbérlet céljára. Csináljanak, ami akarnak, és elvihetnek minimum 30-40 százalékos profitot – ez volt a helyzet. Megtámogattak olyan beruházásokat, amelyek önmagukban is átlagosnál nagyobb profitot ígértek. Ez maga a korrupció. Ez nem szabad piac, hanem szabad garázdálkodás. A szabályozás kérdésében a magyar példa egy állatorvosi ló, a nem szabályozott rendszerek példája, ahol „szabad a garázdálkodás”, ráadásul korrupcióval is megfejelve.
– Nyugaton milyen hagyományos lakásépítés-támogatási struktúrák léteznek?
– A nyugat-európai államok kétféle módon támogatják a lakásépítéseket. Az egyik a telekgazdálkodás, ezzel az állam és az önkormányzat is szorgalmazhat egy beruházást. Ilyenek a rozsdaövezetek, például a budapesti Rákosrendező. Ezeknek a telkeknek a kedvezményes rendelkezésre bocsátása az egyik legfontosabb eszköze a közhatalomnak a beruházások serkentésére. Ez az építési költségek 30-40 százalékos csökkenését jelenti. A másik lehetőség az adókedvezmények szofisztikált rendszere. Mindkét eszköz esetében kiemelt kérdés, hogy mit és mennyiért épít valaki. Egy irodaház építésére nem feltétlenül kell kedvezményt adni, de lakást építésére érdemes. Ha olcsón, moderált díjazással bérbe vehető lakást épít valaki, akkor még nagyobb kedvezményt lehet adni, így csábítva a beruházókat. Ezek más országokban jól bevált megoldások.
– Magyarországon miért nincsenek meg a lakáspiaci befektetések és bérleti díjak kordában tartásának a keretei? Túl nagy lobbiereje az építési beruházóknak, főleg amikor kormányfüggő oligarchák vannak köztük? Vagy nincsenek észrevehető baloldali pártok?
– Magyarországon a fent említett megoldások egy része a második világháborúig létezett. Akkoriban teljesen megszakadt ez a tudás. Kipusztult a szabályozási rendszer, és a rendszerváltás után sem gyökeresedett meg újra. Ez nagy probléma.
Nálunk sem a lakbérek, sem a lakásberuházások – adózási, telekgazdálkodási, lakáspolitikai – szabályozása nem kezdett el hozzáigazodni az új piaci viszonyokhoz.
Ezeknek a tudásoknak és készségeknek az ismerete teljesen kikopott. Még a baloldali közösségek sem tudnak mire hivatkozni, mert nincs meg a tudás. Nincsenek meg a szabályozás alapjai sem. Legfeljebb morzsákat lehet összekapargatni. Ezek után vehetjük számításba a beruházók lobbierejét. Ők egyébként maximálisan kihasználják ezt a szabályozatlanságot.
– A lakhatás támogatása is nemzetgazdasági hasznot hajt, mert jókedvű és fizetőképes polgárokat eredményez, és nem mellesleg adóbevételt is. Miért nincs egy mozgalom, ami becsatornázza az elégedetlenséget és kihajtja a hatalomból az emberarcú szabályozást, megelőzve, hogy a polgárság felszedje – lásd Párizs, Milánó – az utcakövet?
– A hagyományok megszakadtak, a képességek, tudások is rendkívül szakadozottak a lakosság, a pártok és a civil szervezetek szintjén is. Így nehéz artikulálni a követeléseket. Magyarországon az elmúlt években alapvetően keresletszabályozás figyelhető meg. Költ az állam, igaz, hullámzóan csökkenő forrásmennyiséget a központi költségvetésből a lakáshoz jutás támogatására. A CSOK, a CSOK Plusz mint támogatott hitelrendszerek már a Fidesz első kormányzása óta megfigyelhetők, tehát különböző hullámokban ezek jelentős jelentős kiadásokat is jelentettek. Tehát az állami költségvetés szán erre forrásokat.
– De leginkább árfelhajtó hatást idézett elő a Fidesz lakáspolitikája, mert az állami támogatás szinte az utolsó forintig beépült a lakásárakba.
– Pontosan azért, mert a keresletet próbálták élénkíteni, még hozzá elég bugyuta módon. Persze, a lakáshoz jutást is támogatni kell, ez nem egy ördögtől való dolog. Miközben én folyamatosan a kínálati oldalról beszéltem, amikor a telekjuttatást, az adókedvezményeket említettem. Az is állami kiadás, vagy ha úgy tetszik, állami bevétel-csökkenés. Az elmúlt 16 év gazdaságpolitikai alaptétele volt, hogy a keresletet támogatta, tehát a keresleti oldalról próbálta bedurrantani a GDP-növekedést. Ez viszont egyértelműen árfelhajtó tud lenni, mint ahogy az általános infláció is mutatta, és ezt a lakásárak inflációja is egy az egyben lekövette. A lakáspiac a bérleti díjakban rögtön beárazta, és tulajdonképpen tönkre tette ezeket a támogatásokat. Ennek rögtön volt egy drasztikus kiszorító hatása, mert a keresleti oldal támogatásával fölnyomta a lakáspiaci árakat, és ezekkel a rettenetesen megugró lakásárakkal a többség egyszerűen nem tudott lépést tartani. Itt nem egyszerűen spontán piaci mozgásokról, hanem végig nem gondolt támogatási metódusokról van szó.
– Tőlünk nyugatabbra előfordul ilyen fejetlenség?
– Németországban vagy Ausztriában, de a skandináv országokat is említhetném, nincs az a hülye kormányzat, amelyik úgy nyomna ki lakáshoz jutási támogatásokat sok-sok család részére, hogy közben teljesen szabadon hagyja, hogy ők tulajdonképpen hol, mit és mennyiért fognak venni vagy bérbe adni. A támogatásokat rögtön lenyúlják a beruházók, a bérbeadók és a lakáseladók. Ez nem egy komplikált kérdés, és nem is egy varázslat. Ezekben az országokban csak úgy adnak támogatásokat, hogy a másik oldalon szabályozzák a lakbéreket, a bérbeadást vagy akár a lakáseladási feltételeket is. Tudják, hogy ha nem szabályoznák, akkor semmit nem ér az állami támogatás. Szégyen-gyalázat, hogy ez nálunk ennyire átgondolatlan volt. Nyugat-Európában az állam úgy ad ilyen mértékű támogatást, hogy az érintettek úgynevezett fair lakbérért vehessenek bérbe lakást. Nem is akármilyet, mert még azt is meghatározzák, hogy adott család és adott komfortú lakás esetén mekkora lehet a lakbér. Ezt abszolút le lehet kottázni, mert milliméterre ki van dolgozva. És ha változtatnak, akkor vagy balhé van, vagy mindenki örül.
Ha ilyen feltételrendszerrel adja a támogatást az állam, akkor egyrészt tudja, hogy nem fogják lenyúlni a másik oldalon. Ez nem azt jelenti, hogy a beruházóknak nem lesz profitjuk, csak moderált profitjuk lesz.
Nem 40-50 százalékos, hanem mondjuk 5 százalékos. Mivelhogy ehhez generál keresletet az állam tudatosan, ezért ehhez igazodnak a beruházók is. Különben nem jutnak hozzá ehhez a keresleti csoporthoz. Itt nem valami agyament dologról van szó. Az agyament az volt, hogy Magyarországon odaadták ezt a támogatást, aztán utánuk a vízözön, és elvitte a piac az egészet. Ennyiben a magyar és a nyugat-európai lakhatási krízist kiváltó helyzet merőben más. Nyugaton bizonyos jelentségekre nem időben reagált az állam, de kidolgozott szabályozórendszer vette körül a lakásberuházásokat hagyományosan. Nálunk a teljes szabályozatlanság uralkodik.
– Mi a legsürgetőbb teendő?
– Haladéktalanul el kellene kezdeni egy átfogó lakásügyi szabályozórendszert kialakítását, de nem kapkodva, merthogy minden ilyen szabályozás rengeteg érdeket érint, a lakáshoz jutástól a lakásvételig és lakásfenntartásig, a használt lakástól az újakig, a bérbeadók és a bérlők jogainak kidolgozásáig, a rövid és a hosszú távú bérletek logikájának az átgondolásáig. Ebben a folyamatban, ha végre elkezdődne, szerepet kaphatnának a különféle mozgalmak és pártok, ahogy fontos szerepet játszottak más országokban is.
– A lakáskrízis miatt ugyan sürgető, de ez mégsem tűnik ez gyorsan lejátszható folyamatnak. Hány év alatt kidolgozni és a szereplőkkel elfogadtatni egy átgondolt lakásügyi szabályozást?
– Ha feltételezzük, hogy Magyarországon piacgazdaság működik, amit az elmúlt 16 év alapján nem könnyű, akkor ideje lenne egy évtizedek óta hiányzó, piacgazdasággal konform lakásügyi szabályozási rendszert kialakítani. Ez egy hosszú folyamat, ráadásul sosincs vége igazán, mert folyamatosan karban kell tartani, igazítani kell. Ez egy riasztóan alulszabályozott rendszer Magyarországon. Ha elkészül, nagyobb biztonságban lehetnek a bérbeadók és a bérlők is, és a beruházók is értenék a játékszabályokat, tudnának hozzájuk igazodni. Ehhez komoly szakértői gárda is kellene.
– Az illiberális állam úgy szeretett adni, ha árukapcsolással rögtön odaköthette magához a választót egy narancs rubrikával például. A CSOK és a 3 százalékos hitel is ilyen volt. A szabályozás tiszta viszonyokat teremt, de nagyon elvont, és nem állítható mellé pártállami munkatárs.
– Azt látom a nemzetközi porondon, krízisekkel és tüntetésekkel együtt is, hogy megpróbálnak észszerű megoldásokat csinálni a kormányok. Lehet őket kritizálni, mert borzasztó sok probléma van mindenütt, de nem akarnak rossz megoldásokat csinálni. Működik a demokrácia, működjön a gazdaság és a társadalom is. Nálunk az elmúlt 16 évben ez semmiképpen nem így volt.
(Interjúnk 2. részében a lakásárak és a bérleti díjak drasztikus emelkedésének társadalmi hatásairól lesz szó.)
Győri Péter
Szociológus, közgazdász, szociálpolitikus. 1954-ben született Budapesten. 1996-ban védte meg kandidátusi disszertációját. Közreműködött Ladányi János, Berkovits György, Solt Ottilia és Ferge Zsuzsa kutatásaiban, több intézményben tanított. 2002 és 2018 között kialakította, majd irányította a főváros legnagyobb hajléktalanellátó intézménye, a Budapesti Módszertani Szociális Központ és Intézményei munkáját. 1990 és 2002 között a Fővárosi Közgyűlés tagja, a Szociálpolitikai és Lakásügyi Bizottság elnöke. Részt vett a lakásfenntartási támogatás és a lakbérrendszer szabályozásának a kialakításában.
