A bérlakáspiac nem épülhet vadkapitalista elvekre

– A tőkebefektetések nyomán felpörgött lakásberuházások állami támogatásának – korábban részletezett – szabályozatlansága mellett milyen egyéb tényezők hatottak a lakáspiac és a bérlakásszektor árazására?

– Ilyen tényező a globális turizmus, amely a kiemelt desztinációként számon tartott nagyvárosokban a Covid utáni években robbant be. Intenzívebben, mint amit a járvány előtt megfigyelhettünk. Ez a jelenség nálunk is lecsapódott, főként Budapest belső kerületeiben. Ezeknek a tömegeknek a jelentős része kifejezetten a rövid távú bérleti lehetőséget kereste, és keresi mind a mai napig. A turizmus növelte a rövid távú bérletek iránti keresletet, s ezáltal kedvezőtlenül hatott a hosszú távú lakásbérleti piacra. Utóbbi jelentősen beszűkült, és emiatt megemelkedtek a lakbérköltségek is.

– Nagy tömeget jelent a keresletben, és ezzel árfelhajtó hatása is van a felsőoktatásban tanuló diákságnak, a hazai és a külföldi hallgatóknak. Számszerűsíthető e kereslet?

– Budapesten – az általam ismert adatok szerint – 25-27 ezer külföldi hallgató tanul. Ez a fővárosban tanuló felsőoktatási hallgatóknak mintegy ötöde, országosan pedig 50 ezer hallgatót jelent. Tehát a külföldieknek nagyjából a fele él Budapesten. Az egyetemi kollégiumi férőhelyek száma mindeközben 17 ezerre tehető. Összesen 128 ezer nappali tagozatos hallgató tanul Budapesten, jelentős részben a lakásbérleti piacot keresve lakhatást. Tehát van egy hatalmas, kollégiumi ollónak nevezhető helyzet, amelyben rengeteg diák keresi a helyét. A külföldi hallgatók már eleve többen vannak, mint amennyi felsőoktatási kollégiumi férőhely rendelkezésre áll. Ezekre a helyekre főszabály szerint általában a hazai hallgatók kerülnek be, a 25 ezer külföldi hallgató a magánbérleti piacon keres lakhatást. Az úgynevezett budapesti Diákváros projekt egyelőre inkább hosszú és kanyargós története, semmint valósága nem véletlenül indult el annak idején, ez nagyságrendileg 12 ezer férőhellyel növelné a fővárosi kollégiumi kapacitást.

– Ahogy olvasni, a Diákváros projekt most talán ismét fellendülhet.

– Égető szükség volna rá, mert időközben már akkora lett az igény a hallgatók lakhatásának a megoldására, hogy egy magánkollégiumi hálózat is kialakult e kényszerhelyzetben. Vállalkozásjelleggel lakóingatlanokat alakítottak át, vagy akár egy-egy volt munkásszállót diákszállókká. Tehát már a magánpiac is elkezdett válaszolni a keresletre. A magánlakásbérleti piac árainál általában kedvezőbben kínálnak lakhatást. A nagyságrend ugyan nem meghatározó, nem oldja meg a problémát, de ez is egyfajta törekvés.

– Milyen társadalmi csoportokat érint még kellemetlenül a lakhatáshoz jutás drágulása?

– A lakáskrízis egyik legérzékenyebben érintett csoportja az egyedülálló pályakezdőké. Ők azok, akik a tanulmányaikat befejezve megjelennek a munkaerőpiacon. Nekik van egy – jó vagy rossz – pályakezdő keresetük. Ha fiatal párról beszélünk, akkor két pályakezdő keresetből kell megszervezniük az életüket. A jelenlegi európai, vagy kifejezetten budapesti lakásbérleti helyzetben egy keresetből lakást bérelni gyakorlatilag lehetetlen. Egy átlagos pályakezdő nettó jövedelem lényegében azonos összegű, mint egy havi lakásbérleti díj, vagy alacsonyabb. Az egyedülállók vannak az egyik legreménytelenebb helyzetben.

– És akkor itt megemlíthetjük a mamahotel már-már közhelyes fogalmát is?

– Igen, itt jön be az elhíresült mamahotel, ami csak részben lakhatási kérdés. Azért bánnék óvatosan vele, mert a nyugat-európai városokban a korábbi évtizedekben sok helyen az volt a jellemző, hogy korán ki tudtak repülni a szülői otthonból a fiatalok, és külön lakhatással önálló életet kezdtek. Nyugat-Európáról beszélünk.

Magyarországon az európai viszonyokhoz képest valahol a középen helyezkedtünk el, mert nálunk nem volt általános, hogy a felnőtté vagy keresővé válásukkor nagy tömegekben vagy rögtön elmentek a fiatalok a családi házból. Ez enyhén valóban változhatott a tekintetben, hogy többen szorulnak be felnőttkorukban is a szülői házba. Magyarországon úgy alakult az oktatási és a munkahelyi mobilitás, hogy a fiatalok nem igazán maradhatnak vidéken, mert el kell jönniük tanulni Budapestre vagy egy nagyobb városba, és kínlódnak, mert nem tudtak lakáshoz vagy albérlethez jutni, és kollégiumhoz sem könnyen.

– Így a fiatalok összeállnak, és ahogy a külföldi nagyvárosokban szokás, együtt bérelnek ki egy lakást.

– Csoportosan laknak egy ideig, és nemcsak a hallgatói vagy diákkorban, amikor egyedül úgysem tudnák kifizetni a magas magánpiaci bérleteket. Pályakezdőként sem tudják kifizetni azokat, így maradnak a kollektív lakásokban. A közös bérletek viszont óhatatlanul is visszafogják a családalapítást, és eltolják sok-sok évvel.

– Próbálkozhatnak hitelfelvétellel?

– Próbálnak olcsó vagy egyáltalán bármilyen rendelkezésre álló hitelt fölvenni, és abból igyekeznek lakást vásárolni. Abban nem szeretnék most elmélyedni, hogy milyen hitelek állnak rendelkezésre, inkább csak azt hangsúlyoznám, hogy a magas lakásbérleti díjak mellett kialakult egy hitel- vagy eladósodási csapda. Igyekeznek nem bérleményben lakni, hanem saját ingatlant törleszteni, és így belekerülnek egy kényszereladósodás-helyzetbe. A babaváró hitel is sokakat megkísértett.

– A lakhatási krízis nem szokott jó hatással lenni a hajléktalanná válás kockázatára. Vannak mérések, tapasztalatok?

– Sok olyan tereptapasztalatunk van, ami alapján ezen a roppant drága lakásbérleti piacon nagy feszültségek alakulnak ki. Ez nyomást jelent azoknál a családoknál, ahol még ott élnek a szülők, és magánlakásban laknak. A családon belüli feszültség sok helyen oda vezet, hogy a fiatalok így vagy úgy, akaratlanul vagy akarattal kiszorítják az idős szülőket a lakásból, hogy aztán családot tudjanak alapítani. Ennek a jeleit látjuk már. Az idősek idősotthoni elhelyezése a fővárosban és környékén tulajdonképpen a lehetetlennel határos, és másutt sem egyszerű. Szinte már a várólistára sem lehet felkerülni, borzasztóan rossz a helyzet. Ez sajnos lecsorog a hajléktalanszállók irányába.

– Ez egészen dermesztően hangzik.

– Igen. Van összefüggés a lakhatási krízis és a hajléktalanná válás között.

– Milyen eszközei vannak az államnak és az önkormányzatoknak, hogy beavatkozzanak?

– Mondok néhány példát. Bécsben az összes lakos 60 százaléka szabályozott bérleti körülmények között él. Pénzbeli támogatást csak a bérlők 10-15 százaléka kap.

Párizsban csak a lakosság negyede él szabályozott körülmények között, ott viszont 40 százalék kap lakhatási támogatást. Pénzzel, támogatással meg lehet oldani ezeket a helyzeteket, vagy lehet javítani rajtuk. Budapesten csak mintegy 3-4 százalék él szabályozott bérleti körülmények között, ez a csoport önkormányzati lakásokat használ. A lakásbérletükhöz pénzbeli támogatásban részesülők aránya 2-3 százalék. Nálunk a magánpiac teljesen szabályozatlan. Nem vagyok szabályozásfüggő, de azt viszont vallom, hogy a lakbérek és a munkabérek között húzódó feszültség egy részét lehet kezelni valamilyen lakhatási támogatással.

– Az Orbán-rendszer szenvtelenül nézte a rászorultság elvét, és inkább munkát ajánlott. Ami még rendben volna, de messze nem elég. Miként értékeli ezt az időszakot?

– A politika az elmúlt 16 évben egy nagy lehetőségekkel rendelkező korszakban sem jött rá, hogy ezekkel a lakhatási kérdésekkel érdemben foglalkozni kell. Az egész ország helyzetét jelentősen javíthatták volna. Ezzel szemben lényegében már az első Fidesz-kormány sem foglalkozott ezzel a problémával, csak a ciklusuk legvégén. Akkor egy drága megoldásra jutottak, amit a későbbi kormányoknak vissza kellett vágniuk, mert tönkretette volna a költségvetést. Orbánék elmúlt 16 évének ilyen irányú politikai cinikusságát nekem leginkább a rezsicsökkentés mutatja, amit sokan pozitív fejezetként könyvelnek el. Számomra a rezsicsökkentés mint politikai termék azt jelenti, hogy a politika tudott a lakhatási krízisről. Tudta, hogy az embereknek milyen hatalmas gondot okoz a lakásfenntartás. És akkor még nem is a lakáshoz jutásról beszélünk. A rezsicsökkentés azt jelezte, hogy a hatalom rettentően cinikusan működött. Ezt a rendszert ki kellene cserélni egy jövedelemtől és családi lakáshelyzettől függő világos, normatív lakástámogatásra. Ez a nemzetközi trend is. Most érzékelhető egy váltás, mert a politika elkezdett beszélni a problémáról. Nem titkolja, nem kerüli, nem hajlik el előle. Ettől még nem lesz egyszerű megoldani, de meg kellene történnie, mert enélkül a bérlakásprogramok is teljesen értelmetlenek. A lakásépítéstől még nem születik egy jó bérlakásrendszer, ahhoz hozzá kell rendelni egy átfogó szabályozást. A két dolog együtt jár.

– Kiket kell feltétlenül bevonni egy ilyen folyamatba?

– A legkülönbözőbb erővonalaknak meg kell szólalniuk, értem ezalatt a szakszervezeteket, az érdekvédelmi szervezeteket, a civil szervezeteket. Magyarországon nem eléggé veszünk tudomást róla, de a civil szervezetekre hatalmas szükség van. Érdekkülönbségek vannak, különböző igazságok vannak, és ezeknek az erőknek meg kell küzdeniük egymással. Érdekeket kell összefogni, és ezeket ütköztetni kell. És ez így fog működni, ha normálisan működnek a dolgok. Ezt a logikát az elmúlt 16 év radikálisan leépítette, ideértve a tudástőkét is, ami hihetetlen nehézzé teszi az építkezést. Semmilyen nyitottság nem volt a politika részéről. Az Orbán-rezsim ilyen szempontból is borzasztó volt.

Ebben jelen vannak a lakásszektornak a tőketulajdonosai, a magántulajdonosai, a bérlői szervezetek, a szakszervezetek és az állam is, és fontos döntéseket hoznak például a jogok és a kötelezettségek szabályairól, vagy éppen a lakbérekről, a megengedhető maximális lakbér valorizálásának kérdéséről. Ez egy rendkívül nagy szektor, amely nemcsak szociálisan, hanem nemzetgazdasági értelemben is kiemelten fontos terület. Tizenhat év hosszú idő. Nemcsak ennek az előkészítésére lett volna elég, hanem a bevezetésére, működtetésére is. Óriási megrekedés történt az ország működésének a kárára, ami megjelenik a mindennapokban, az emberek, családok szerencsétlen helyzeteiben, az ágazatok, szervezetek szenvedésében.

– Mik lehetnének az első lépések?

– A nemzetközi jó megoldásokat is figyelembe véve és a fokozatosságra építve ütemtervet kellene összeállítani. Ki kellene tűzni először is egy célt, hogy Magyarországon el kívánunk érni egy hasonló működést, mint amit a jól működő európai országok lakáspolitikai rendszerében látunk. Ez távlati cél, de szerintem 10–15 év alatt elérhető. Ezt a célt higgadtan és okosan kell megalkotni, és erre képesnek tartanám a jelenlegi kormányt, ahogy arra is képesnek tartanám, hogy hebrencs lépéseket tegyen. De nem hebrencs lépések kellenek, nem a kapkodás kell, mert az nem jó a lakásrendszernek. Ez egy fokozatos lépéssorozat. A rövid távú bérletek szabályozása ez elkezdődött, önkormányzati szinten zajlik, de lehet, hogy meg lehetne segíteni törvényhozással is, hogy akár határozottabban is léphessenek az önkormányzatok. Ez nem azt jelenti, hogy durván. Óvatosan, finoman, minden érdeket figyelembe véve, de lépni kellene. Más: tíz éven keresztül működött Magyarországon a normatív lakásfenntartási támogatási rendszer. Bár nem valorizálták, de a végén már félmillió háztartást elért. Ezt 2015-ben a Fidesz megszüntette, ehelyett nem csereszabatosan bevezette a rezsitámogatást. A legenyhébb fokozatok közé tartozik, hogy a bérleti szerződések szabályozását létre kellene hozni.

Ugyan nincs meg még az apparátus hozzá, de a lakbérmaximumra vagy akár lakbéremelésre vonatkozó szabályok keretrendszere is kidolgozásra vár. Az egyes önkormányzatok kaphatnának olyan törvényi lehetőséget, hogy szabályozhatnák a magántulajdonú lakások bérleti díjának a szintjét, nyilván előírásokkal, hogy nehogy valami butaságot csináljanak. Az emberek pedig előbb-utóbb hozzászoknak, hogy a lakhatás kérdése nem kezelhető vadkapitalista piaci elvek alapján.